売買・投資・賃貸・税金で使われる用語を五十音順に並べています。 深く説明できる語には、個別の解説記事への案内を付けています。
一定の帳簿を備えて記帳し、それにもとづいて申告する制度。承認を受けた者だけが使える。
不動産所得がある人にとっての利点は3つある。青色申告特別控除、生計を一にする親族へ払う青色事業専従者給与を必要経費にできること、そして純損失の繰越控除である。
控除額は、事業的規模かどうか、正規の簿記の原則にしたがって記帳しているか、電子申告や電子帳簿保存に対応しているかで変わる。貸付けが事業的規模といえるかは、おおむね5棟10室という基準で判断されることが多い。
申請には期限がある。 原則としてその年の3月15日まで、新たに業務を開始した場合は開始から2か月以内である。買ってから考えるのでは間に合わないことがある。
土地を建築物の敷地として利用するために築造された道で、特定行政庁から位置の指定を受けたもの。建築基準法42条1項5号の道路にあたる。
私道であっても、指定を受けていれば建築基準法上の道路である。 接道義務を満たす道として扱われるため、その道に2メートル以上接していれば建物を建てられる。
一方で、所有者がいる私道であることは変わらない。上下水道やガスの引込みで道路を掘るには、所有者の掘削の承諾が要る。所有者が複数にまたがっていたり、相続で連絡が付かなくなっていたりすると、工事が進まないことがある。
購入前に確かめるのは2点である。位置指定を受けているか。掘削と通行の承諾が取れるか。 どちらも市町村の建築指導課と、私道の登記事項証明書で調べられる。
アパートやマンションを建物ごと所有すること。1室だけを持つ区分所有と対になる言葉である。
区分と違い、管理組合の決議に縛られない。修繕の時期も、家賃の設定も、売る時期も自分で決められる。土地も丸ごと自分のものになるため、建物の価値が尽きても土地が残る。
代わりに、判断と負担がすべて自分に来る。 屋根と外壁の修繕、給排水管の更新、消防設備の点検。区分なら修繕積立金として毎月ならされている費用を、自分で積んでおかなければならない。
空室の影響も違う。10室のうち2室が空いても収入は8割残るが、区分1室は空けば収入がゼロになる。分散が効くのは一棟の側である。
Net Operating Income の略。年間の家賃収入から運営経費を差し引いた純収益のこと。営業純利益と訳される。
ここでいう運営経費に、ローンの返済と減価償却費は含めない。返済は資金の調達方法によって変わり、減価償却は現金が出ていかないためである。物件そのものの収益力を、買い方と切り離して測るための数字といえる。
キャップレートによる価格の逆算にも、実質利回りの計算にも、この NOI を使う。
買主が売主に対し「この条件で買いたい」という意思を示す書面。購入申込書とも呼ばれる。
法的な拘束力は原則として無い。 買付証明書を出した後で撤回しても、それだけで損害賠償の責任を負うことは通常ない。逆に売主の側にも、これを受け取ったから売らなければならない義務は生じない。
ただし価格や引渡し時期の交渉は、この書面を起点に進む。書いた条件がそのまま契約書へ流れることが多いため、金額・手付金・融資特約の期限は、出す前に確かめておく価値がある。
建物に欠陥が見つかったときの補修費用を保険でまかなう仕組み。正しくは住宅瑕疵担保責任保険という。
新築住宅については、売主等に資力を確保する措置が法律で義務づけられており、保険か供託のいずれかで対応される。買主が任意で入るものではなく、売主側の義務として制度が組まれている。
中古住宅の売買に付けられるものは、既存住宅売買瑕疵保険と呼ばれる任意の保険である。加入には検査を通る必要があり、検査に通ったこと自体が建物の状態を示す情報になる。
保険の対象は構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分など、範囲が定められている。設備の不具合まで含むとは限らないため、何が対象かを約款で確かめる。
毎月の返済額（元金＋利息）を一定にする返済方法。日本の住宅ローンではこちらが一般的である。
毎月の額が変わらないため家計の見通しは立てやすいが、返済の初期は利息の割合が大きく、元金がなかなか減らない。同じ条件なら元金均等返済より返済総額は多くなる。
投資用不動産では、この性質が出口の判断に効いてくる。売却時の残債が想定より多く残り、売却価格が残債に届かないことがあるためである。
建てられた当時の法令には適合していたが、その後の法改正や都市計画の変更で、現行の基準に合わなくなった建物。
違法建築ではない。 存在し続けることは認められており、そのまま使うことができる。この点が、当初から基準に反していた違法建築とは決定的に違う。
問題になるのは建て替えのときである。新しく建てる建物は現行の基準にしたがうため、いまと同じ規模を確保できないことがある。建ぺい率や容積率が超過していれば、床面積は減る。
区分所有のマンションでは、これが建て替え決議の成否に直接効く。戸数を減らさなければ建て替えられないなら、費用の負担も合意の取りつけも難しくなる。築古の物件を検討するときは、現況の建ぺい率と容積率を確かめる価値がある。
還元利回りともいう。不動産の収益力から価格を求めるときに使う利率で、「年間の純収益 ÷ 価格」で表す。
実務では逆に使うことが多い。その地域・その種類の物件で成立しているキャップレートを当てはめ、純収益から価格を逆算する。 収益還元法による価格査定の基本になる考え方である。
数字そのものは実質利回りと近いが、こちらは「価格を決めるための率」として扱われる点が違う。地域の需給や金利で動く。
隣地との土地の境目を、隣接する所有者の立会いのもとで確認し、書面に残すこと。確定測量ともいう。
境界が確定していない土地は、売買後に隣地との紛争が起きうる。塀や建物が越境していることも珍しくない。土地の売買では、売主の負担で確定測量を行い、境界標を設置したうえで引き渡すのが一般的である。
契約書に「実測売買」とあるか「公簿売買」とあるかで、測量の扱いと代金の精算方法が変わる。
お金を借りる契約そのもの。実務では金消契約と略される。売買契約とは別に、金融機関との間で結ぶ。
決済の日より前に、金融機関の窓口で締結するのが通常である。ここで金利の種類、返済期間、返済方法、遅延損害金、期限の利益喪失の条項が確定する。
署名した後で条件は変えられない。 変動金利の見直しの周期、返済額の改定の方法、繰上返済の手数料。読むべき場所は契約書と商品説明書にすべて書かれている。
同時に、物件に抵当権を設定する契約も結ぶ。借入額に応じた印紙税がかかる点も、諸費用の一項目として見込んでおく。当日に初めて条文を読むことにならないよう、事前に写しをもらって目を通すのが確実である。
マンションのように、一棟の建物を部屋ごとに区切って所有する形態。部屋の内部（専有部分）を所有し、廊下・階段・外壁などの共用部分を他の所有者と共有する。
一棟所有との違いは、自分だけでは決められないことが多い点にある。大規模修繕の時期も、修繕積立金の額も、管理組合の決議で決まる。専有部分の中は自由に直せるが、外壁や配管は共用部分にあたる。
投資として見る場合、収支は一室の稼働に完全に依存する。空室になれば収入はゼロになる。
毎月の返済とは別に、まとまった額を返して元金を減らすこと。2つの型がある。
投資用不動産では、手出しを減らすために返済額軽減型を選ぶ場面がある。ただし手元の現金が減るため、空室や修繕への備えが薄くなる。どちらを選ぶかは、利息の総額だけでなく、現金をどれだけ持っておきたいかで決まる。
売買代金の残額を支払い、所有権の移転登記を申請し、鍵を受け取る一連の手続き。引渡しと同じ日に行うのが通常である。
金融機関の一室で、買主・売主・仲介業者・司法書士が集まって行うことが多い。司法書士が登記に必要な書類を確認し、問題がないことを確かめてから融資が実行される。この順序が守られることで、代金を払ったのに登記が動かない事態を防いでいる。
三為契約のように中間業者が入る場合も、同じ日に一括して行われる。
建築の計画が建築基準法などに適合しているかを、建築主事または指定確認検査機関が確認する手続き。通ると確認済証が交付される。
工事が完了すると完了検査を受け、適合が確認されれば検査済証が交付される。確認と検査は別の手続きで、確認だけ受けて検査を受けていない建物が存在する。
中古で問題になるのはここである。検査済証が無いと、金融機関の融資が付きにくい。 増築や用途変更が確認を受けずに行われていることもあり、その場合は現況が図面と一致しない。
売買では、確認済証と検査済証の有無を早い段階で確かめる。紛失している場合、市町村で建築計画概要書や台帳記載事項証明書を取得できることがある。無いまま進めると、融資の段階で止まる。
敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見た面積）の割合の上限。用途地域ごとに定められている。
建ぺい率60%の地域で100㎡の敷地なら、建築面積は60㎡までとなる。空地を確保して日照・通風・防火を保つための決まりである。
角地や防火地域の耐火建築物には緩和がある。逆に、現行の基準を超えている既存不適格の建物は、建て替えると同じ規模を確保できないことがある。中古を買うときに確認する価値がある。
建物や設備の取得費を、使用できる期間（耐用年数）にわたって費用として配分する会計上の手続き。
現金は出ていかないのに経費になるという性質があるため、不動産投資では所得を圧縮する手段として語られる。不動産所得が赤字になれば、給与所得と損益通算できる場合がある。
ただし2つの限界がある。耐用年数が終われば償却も終わること、そして償却した分だけ売却時の取得費が下がり、譲渡所得が増えることである。税を消すのではなく、繰り延べる側面を持つ。
賃貸物件の退去時に、借りたときの状態へ戻すこと。何をどこまで戻すかで争いが起きやすい。
考え方の基本は、通常の使用によって生じた損耗（通常損耗）と、経年による変化は貸主の負担、借主の故意・過失や善管注意義務違反による損傷は借主の負担、というものである。国土交通省がガイドラインを示している。
日焼けによる壁紙の変色や、家具の設置による床のへこみは通常損耗にあたるとされる。一方、タバコのヤニや、結露を放置して生じたカビは借主の負担とされることが多い。
本来は貸主が負担する通常損耗の補修を、借主の負担とする旨を契約書に定めたもの。ハウスクリーニング代の負担や、畳・襖の張替えを一律に借主負担とする条項がこれにあたる。
こうした特約が常に無効というわけではない。ただし最高裁は、通常損耗の補修を借主負担とする特約が成立しているというためには、借主が負担すべき範囲が具体的に明記されているなど、明確に合意されていることが必要という趣旨の判断を示している（平成17年12月16日判決）。
したがって「通常損耗を含む」とだけ書かれた条項や、金額の目安が無い条項は、効力が争われうる。
契約前に見るのは3点である。負担する範囲が具体的に書かれているか。金額または算定の方法が示されているか。説明を受けたか。
賃貸借契約を更新するときに、借主が貸主へ支払う一時金。賃料の1〜2か月分とされることが多い。
法律上の支払義務があるわけではなく、契約に定めがあって初めて発生する。地域差が大きく、首都圏では広く行われている一方、慣行の無い地域もある。
有効性が争われた事案では、契約書に一義的かつ明確に記載され、金額が賃料や更新期間に照らして高すぎなければ、直ちに無効とはいえないとする判断が示されている。
登記簿に記録された面積で売買し、実測との差が出ても代金を精算しない取引の方法。数量指示売買ではない取引として扱われる。
登記簿の面積は、古い測量にもとづくものが少なくない。特に山林や農地、市街地でも古くからの土地では、実際の面積と数十平方メートル単位で食い違うことがある。
公簿売買では、その差が出ても代金は動かない。多くても少なくても、契約した金額で確定する。
測量の費用と時間を省ける代わりに、面積の差を引き受ける取引である。土地の単価が高い地域ほど、差の金額は大きくなる。契約書のどちらが書かれているかを、署名の前に確認する価値がある。
物件の売買や賃貸で、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼす事柄として、伝えなければならない事項。
物理的なもの（雨漏り、シロアリ、給排水の不具合）、法律的なもの（越境、私道の負担）、環境的なもの（近隣の嫌悪施設）、そして心理的なもの（過去に人が亡くなった事実など）に分けて語られることが多い。
広告に「告知事項あり」とだけ書かれている場合、内容は問い合わせないと分からない。書かれていること自体が、確認すべき点があるという合図になる。
借入から完済まで、あるいは一定の期間、金利が変わらない借り方。全期間固定と、当初10年などの固定期間選択型がある。
借入時点の金利は変動金利より高いことが多い。その差が、将来の金利上昇を引き受けてもらう対価にあたる。
判断の材料になるのは、返済額が確定していることの価値をどう見るかである。35年の間に何が起きるかは誰にも分からない。返済額が動かなければ、家計の計画は立てやすい。
固定期間選択型は注意が要る。固定期間が終わった後は、その時点の金利で再計算される。 変動金利にあるような5年ルールや125%ルールが働かない商品もあり、返済額が一度に大きく上がることがある。期間が終わる時期と、そのときの想定を先に確かめておく。
土地・家屋などを持っている人に、その所在地の市町村（東京23区は都）が課す税。毎年1月1日時点の所有者に課される。
税額は「課税標準額 × 税率」で決まり、標準税率は1.4%とされている。課税標準額は売買価格ではなく、固定資産課税台帳に登録された評価額をもとにする。
購入を検討している物件の実額は、売主が持つ課税明細書で分かる。 収支の計算に概算を使うと、実質利回りが実際より高く出る。市街化区域では都市計画税もあわせて課される。
いまある建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない土地のこと。接道義務を満たしていない場合に生じる。
価格は相場より大きく下がるため、利回りは高く出る。ただし2つの問題が伴う。融資が付きにくいことと、次に買う人も同じ制約を受けることである。
自分が現金で買えても、売るときの買い手は限られる。利回りの高さは、この流動性の低さの裏返しでもある。隣地を買い足して接道を確保できれば解消しうるが、相手のある話になる。
都市計画法にもとづく区域区分のうち、市街化を抑制すべき区域とされたもの。市街化区域と対になる。
原則として建物を建てられない。 建てるには開発許可や建築の許可が必要で、認められる場合は農林漁業に関するものや、法令で定められた類型に限られる。既に建物があっても、建て替えに許可が要ることがある。
用途地域は原則として定められない。都市計画税も課されない。土地の価格は市街化区域より低いが、それは使える範囲が狭いことの反映である。
融資も付きにくい。買う側にとっての制約は、売る側に回ったときにそのまま自分の制約になる。安さの理由がどこにあるかを、市町村の都市計画課で確かめてから判断する。
賃貸借契約で、賃料の不払いや原状回復の費用に充てるために、借主が貸主に預けるお金。
預り金であり、退去時に精算して返す性質のものである。 民法にも、賃貸借が終了して明渡しがされたときは、未払い賃料などを差し引いた残額を返還する旨が定められている。
「敷引き」「償却」といった名目で一部を返さない特約が置かれることがあるが、その有効性は金額や地域の慣行によって争われてきた。契約書に書かれていれば、必ず内容を確認しておく。
建物を所有する目的で、他人の土地を借りる権利。土地は地主のもので、建物だけを所有する形になる。
価格は所有権の物件より安いが、地代が毎月かかり、契約の更新時に更新料、建て替えや譲渡には地主の承諾料が必要になることが多い。融資も付きにくい。
1992年施行の借地借家法による新法の借地権と、それ以前の旧法の借地権では、存続期間や更新の扱いが違う。中古で取得する場合、どちらの借地権かは必ず確認する。
仲介手数料、登記費用、火災保険料、不動産取得税といった購入時の諸費用にあてる借入。物件価格のローンとは別枠で組まれることが多い。
物件を担保にできない部分の借入になるため、金利は物件のローンより高く設定されるのが通常である。期間も短いことが多い。
これを使うと、手元の現金をほとんど出さずに購入できる。一方で、借入の総額は物件価格を超える。売却時に価格が残債に届かない状態が、より長く続くことになる。
諸費用は物件価格の数パーセントにおよぶ。その額を現金で用意できないなら、購入後の空室や修繕にも備えがないということでもある。借りられるかどうかとは別に、確かめておく価値がある。
建物や設備そのものに欠陥は無いが、そこで起きた出来事のために心理的な抵抗が生じる事情。過去に人が亡くなった事実などを指す。
物理的な欠陥ではないため、見ても分からない。だからこそ告げられるかどうかがすべてになる。契約の内容に適合しないとして、契約不適合責任が問題になることもある。
国土交通省は、宅地建物取引業者が人の死についてどのように告げるべきかの考え方をガイドラインとして示している。自然死や日常生活の中での不慮の事故は原則として告げなくてよいこと、賃貸では概ね一定の期間を経過した後は告げなくてよいとされることなど、場合分けがされている。
売買と賃貸で扱いが違う。気になるなら、告知事項の有無を書面で確認するのが確実である。
測量した面積にもとづいて代金を確定させる取引の方法。登記簿の面積との差を、1平方メートルあたりの単価で精算する。
売主の負担で確定測量を行い、隣地の所有者の立会いのもとで境界を確認したうえで引き渡すのが一般的である。境界標が入り、境界確認書が作られる。
買主にとっては、面積と境界の両方が確定した状態で引き渡される利点がある。売る側に回ったときも、測量済みであることは有利に働く。
一方で、測量には費用も期間もかかる。隣地の所有者が不明であったり、立会いに応じなかったりすると、決済の日程に影響する。契約時に測量の期限をどう定めるかが実務上の要点になる。
土地や建物を売ったときの所得。給与など他の所得とは分けて課税される（分離課税）。
計算は「収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で行う。ここで注意がいるのが取得費で、建物部分は減価償却費相当額を差し引いた後の金額になる。保有中に減価償却を多く計上したほど、取得費は小さくなり、譲渡所得は大きくなる。
所有期間が5年を超えるかどうかで長期・短期に分かれ、税率が変わる。判定は売った年の1月1日時点で行う点に注意がいる。
建築基準法上、建物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない、という決まり。
満たさない土地には原則として建物を建てられない。既存の建物が建っていても、取り壊すと再建築できない（再建築不可）。
道路の幅が4mに満たない場合、道路の中心線から2m下がった線を境界とみなす「セットバック」が求められることがある。その部分には建物を建てられず、実質的に使える面積が減る。売買では重要事項説明で説明される。
すべての部屋が埋まっている前提で計算した利回り。満室想定利回りともいう。
販売資料に載っている利回りは、この想定利回りであることが多い。実際には空室がある物件でも、満室と仮定して計算される。
対になるのが現況利回りで、いま実際に入っている家賃で計算する。同じ物件でも、想定と現況では数字が変わる。
見るべきは3点。どちらの利回りか。家賃は現在の相場と合っているか。空室はいつからか。 レントロールを見れば、部屋ごとの家賃と契約時期が分かる。相場より高い家賃で古い契約が残っていれば、入れ替わったときに下がる。
ある所得の赤字を、他の所得の黒字から差し引くこと。不動産所得の赤字は、給与所得などと通算できる。
投資用不動産の販売で「節税になる」と説明されるのは、この仕組みを指す。減価償却などで不動産所得が赤字になれば、課税所得が減り、源泉徴収された税の一部が還付される。
還付額は課税所得の水準で変わる。 他の人の事例をそのまま当てはめても意味がない。なお、土地取得のための借入金の利子に対応する部分は、損益通算の対象から除かれる。
退去のときに、貸主や管理会社の担当者と一緒に室内を確認する手続き。原状回復の負担をどう分けるかが、ここで話題になる。
注意すべきは、その場で金額に合意する必要は無いという点である。示された内容に納得できなければ、確認書に署名しないという選択ができる。署名した後で覆すのは難しくなる。
やっておく価値があるのは記録である。入居のときと退去のときの両方を、日付の分かる形で写真に残す。傷や汚れの位置を、部屋ごとに撮っておく。
国土交通省のガイドラインは、通常の使用による損耗と経年変化は貸主の負担とする考え方を示している。何が借主の負担になるかは、この基準と契約の特約を突き合わせて判断する。
土地や建物を売ったときの譲渡所得のうち、所有期間が短いものとして扱われる区分。長期より税率が高い。
売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合が該当する。売った日で数えるのではない点が、実務でよく取り違えられる。
短期の税率が重いのは、短期間での転売による利益を抑える政策的な意図があるとされる。裏を返せば、5年を超えるまで持つことに税制上の理由があるということでもある。
買ってすぐ売る前提の計画は、この差を織り込んでおく必要がある。減価償却が4年で終わる築古物件などは、赤字が消える時期と長期に切り替わる時期がずれる。保有中の節税と出口の税を、同じ表の上に並べて見るほうが判断しやすい。
団信（だんしん）と略される。ローンの契約者に万一のことがあった場合、保険金でローンの残債が返済される保険。
投資用不動産の販売で「生命保険の代わりになる」と説明されるのは、この仕組みを指す。事実ではある。
比較すべきは、同じ保障額を掛け捨ての生命保険で買った場合の保険料である。手出しの総額と保険料を並べて初めて、どちらが安いかが分かる。加えて、残るのは現金ではなく物件であり、売れなければ現金にならない点も違う。
土地や建物を売ったときの譲渡所得のうち、所有期間が長いものとして扱われる区分。短期より税率が低く抑えられている。
判定の基準日に独特の決まりがある。売った日ではなく、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判断する。
2020年6月に取得した物件を2025年7月に売った場合、実際の保有期間は5年1か月だが、2025年1月1日の時点では4年7か月なので短期になる。翌年に売れば長期である。
数か月ずらすだけで税率が変わる。 売却の時期を選べる立場にあるなら、まずここを確かめる価値がある。買主が決まってから気づくと、選択肢が狭まる。具体の税率は国税庁の案内で確認する。
契約期間が満了すると、更新されずに確定的に終了する賃貸借契約。定期建物賃貸借ともいう。
普通借家契約では、貸主が更新を拒むには正当な事由が要り、実際には認められにくい。定期借家にはその制約が無く、期間が来れば終わる。
成立には要件がある。書面（電磁的記録を含む）で契約すること、そして契約前に「更新がなく期間の満了により終了する」旨を記載した書面を交付して説明することである。この説明を欠くと、定期借家としての効力が認められない。
お金を貸した側が、返済されない場合に不動産を競売にかけて優先的に回収できる権利。登記簿の権利部（乙区）に記載される。
中古物件の売買では、売主のローンが残っていて抵当権が付いたままのことが多い。決済の日に、売買代金でローンを完済し、抵当権抹消の登記を同時に申請する。抹消されないまま引渡しを受けると、売主の借金のために自分の物件が競売にかけられうる。
登記事項証明書の乙区を見れば、誰がいくらの債権を持っているかが分かる。
保有している不動産を、いつ、いくらで、誰に売るかの計画。
不動産投資の損益は、保有中の収支と売却時の損益を合わせて初めて確定する。毎月の収支が黒字でも、売却価格が残債に届かなければ通算では損になる。逆に毎月持ち出しがあっても、売却でそれを上回れば成り立つ。
買う前に決めておく価値があるのは、次に売る人が誰かである。 融資が付きにくい物件は、現金で買える人にしか売れない。再建築不可、築古、狭小。利回りが高いのは、この売りにくさの裏返しでもある。
売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで、譲渡所得の税率が変わる点も、時期を決めるときの材料になる。
登記を申請するときに国へ納める税。所有権の移転、保存、抵当権の設定などにかかる。
税額は「課税標準 × 税率」で決まり、課税標準には固定資産税評価額を用いる。住宅用家屋には軽減措置がある。
三為契約で中間業者が所有権を取得しない形をとるのは、この税と不動産取得税を省けるためである。登記の名義人にならなければ、どちらも課税の要件を満たさない。
市街化区域内の土地・家屋の所有者に課される目的税。都市計画事業や土地区画整理事業の費用にあてられる。
固定資産税とあわせて1通の納税通知書で届くことが多いため、まとめて固都税と呼ばれる。課税されるのは1月1日時点の所有者という点も固定資産税と同じである。
税率の上限は0.3%と定められており、その範囲で市町村が条例で決める。市街化区域の外では課されない。 市街化調整区域や、都市計画区域外の物件では、この税がそもそも無い。
住宅用地の特例は都市計画税にもあるが、軽減の幅は固定資産税とは異なる。収支に入れるときは、課税明細書で固定資産税と都市計画税を分けて読む。合算した額だけを見ていると、内訳が分からないまま計算することになる。
申込みを受けた借主に貸してよいかを、貸主・管理会社・保証会社が判断する手続き。
見られるのは、家賃を払い続けられるかという一点である。収入と家賃の釣り合い、勤務先と勤続年数、雇用の形態、過去の家賃の支払いの状況。家賃は月収の3分の1程度までという目安が使われることが多い。
保証会社を使う場合、その会社の審査も別に行われる。過去の立替えの記録が保証会社の間で共有される仕組みがあり、以前の滞納が影響することがある。
落ちた理由は原則として伝えられない。伝えるとその条件を避けて再申込みされるためである。心当たりがあるなら、保証会社の系統が違う物件を選ぶことで結果が変わることもある。
一定の範囲に属する不特定の債権を、極度額の限度で担保する抵当権。民法398条の2に定めがある。
通常の抵当権が特定の1本の借入を担保するのに対し、根抵当権は継続的な取引から生じる借入をまとめて担保する。返済しても枠が残るため、繰り返し借りる事業者が使う。
売買で問題になるのは抹消の手続きである。消すには先に元本を確定させる必要があり、通常の抵当権より時間がかかることがある。
登記には債権額ではなく極度額が記録される。借入額の1.1〜1.2倍で設定されることが多く、実際の残高とは一致しない。共同担保目録に売主の他の物件が並んでいる場合、その物件だけを外す交渉が要る。決済日までに段取りが付いているかを、早めに確かめる。
不動産の売買や賃貸を仲介してもらうために、宅地建物取引業者と結ぶ契約。3種類ある。
専任・専属専任には、指定流通機構（レインズ）への登録と、業務処理状況の報告が義務づけられている。売主から見ると、専任のほうが業者は動きやすいが、他社の買主に情報が回りにくくなる面もある。
年間の家賃収入を物件価格で割った利回り。経費を一切引かない。グロス利回りともいう。
広告や販売資料に「利回り◯%」とだけ書かれている場合、ほぼこの表面利回りを指す。計算に必要な数字が2つしかないため誰でもすぐ出せる反面、管理費・修繕積立金・税・空室がまったく反映されない。
物件どうしを同じ前提で並べるには使えるが、手元にいくら残るかは分からない。判断には実質利回りを使う。
借地借家法にもとづく通常の建物賃貸借。定期借家と対になる言葉である。
期間が定められていても、貸主から更新を拒むには正当の事由が必要になる。建物を使う必要がある事情、これまでの経過、建物の現況、立退料の申出などが考慮されて判断される。通知しただけでは終わらない。
期間満了の1年前から6か月前までの間に更新しない旨の通知が無ければ、従前と同じ条件で更新したものとみなされる。この場合、期間の定めは無いものになる。
借主の側からは、契約の定めにしたがって解約を申し入れれば足りる。続けるかどうかを実質的に決められるのは借主の側という設計になっている。この非対称が、家賃や条件の交渉にも影響する。
土地や家屋を取得したときに、一度だけ課される都道府県税。売買・贈与・新築・増築が対象で、相続による取得は対象外。
引渡しの数か月後に納税通知書が届くため、購入時の諸費用として見込んでいないと不意打ちになる。忘れたころに来る、という声が多い税である。
住宅とその敷地には軽減措置があり、要件を満たせば税額が大きく下がる。投資用の物件でも、住宅として使われるものは軽減の対象になりうる。
物件価格の全額を借入でまかなうこと。頭金を入れない借り方である。
手元の現金を減らさずに買えるが、借入残高が価格と同じところから始まるため、当初は売っても残債が残る状態が続く。 元利均等返済では初期ほど元金が減りにくく、この期間は数年におよぶことがある。
税の面でも効いてくる。不動産所得が赤字になっても、土地を取得するための借入金の利子に相当する部分は損益通算の対象から外れる。借入が建物の価格を超えるほど、通算できない部分が大きくなる。
「頭金ゼロで始められる」と「頭金ゼロで持ち続けられる」は別のことである。空室や修繕への備えを、別に用意しておく必要がある。
家賃収入に対する、ローン返済額の割合。投資用不動産で収支の余裕を測るときに使う。
「返済比率50%以下が目安」といった言い方をされることがあるが、この数字だけでは判断できない。管理費・修繕積立金・固定資産税・管理手数料が入っていないためである。返済比率が低くても、経費が重ければ手出しは出る。
住宅ローンで使われる「返済負担率」（年収に対する年間返済額の割合）とは別の指標なので、混同しないこと。
市場の金利にあわせて、返済期間の途中で金利が見直される借り方。当初の金利は固定金利より低いことが多い。
住宅ローンでは「5年ルール」「125%ルール」を設ける商品が多い。金利が上がっても5年間は毎月の返済額を据え置き、見直し後も従前の125%までしか上げない、という取り決めである。
返済額が変わらないことと、返済総額が変わらないことは別である。 据え置かれている間、金利の上昇分は利息の割合が増える形で吸収され、元金が減りにくくなる。最終回にまとめて残ることもある。
借主が賃料を払えなくなったときに、保証会社が貸主へ立て替える仕組み。連帯保証人の代わりとして広く使われている。
借主は保証会社へ初回保証料（賃料の0.5〜1か月分程度）と年次の更新料を払う。立て替えられた分は、後から借主へ請求される。 支払いが免除されるわけではない。
近年は連帯保証人と保証会社の両方を求める契約もある。契約前に、どちらが必要か、費用がいくらかを確認しておく。
空室でも一定額の賃料が支払われる契約。サブリース契約に伴って提示されることが多い。
確認すべきは3点。賃料の見直し条項があるか、見直しの頻度と下限が定められているか、保証額が周辺相場に対していくらか。多くの契約に見直し条項があり、期間の経過とともに保証額が下がることがある。
空室の危険を引き受けてもらう代わりに、賃料の一部を渡す取引である。渡している額を把握していれば判断できる。
敷地面積に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合の上限。
容積率200%で100㎡の敷地なら、延べ床面積は200㎡まで。都市計画で定められた指定容積率のほか、前面道路の幅による制限もあり、道路が狭いと指定容積率まで使えないことがある。
地下室や共用廊下、住宅の車庫には緩和の規定がある。マンションの価値に直結するため、建て替えの余地を見るときの基本的な指標になる。
都市計画法にもとづき、その地域に建てられる建物の種類・用途を定めたもの。住居系・商業系・工業系に分かれ、13種類ある。
建ぺい率・容積率の上限、日影規制、高さ制限などが用途地域ごとに決まる。同じ広さの土地でも、用途地域が違えば建てられる建物の大きさが変わる。
投資の観点では、周辺に何が建ちうるかを知る手がかりになる。いま日当たりが良くても、隣地の用途地域によっては高い建物が建つ余地がある。市区町村の都市計画図で確認できる。
1つの取引で、仲介業者が売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ること。片方だけから受け取る場合を片手仲介という。
日本では禁止されていない。ただし、売主の利益と買主の利益は本来ぶつかる（高く売りたい／安く買いたい）ため、双方の代理人を1社が務める構造には利益相反の性質があるという指摘は古くからある。
買主として気にすべきは、その業者が売主側の業者でもあるかどうかである。登記簿の所有者と、媒介の形態を確かめれば分かる。
賃貸借契約の際に、借主が貸主へ支払う一時金。敷金と違い、退去時に返らない。
法律上の位置づけがはっきりしない慣習的な費用で、地域によって有無も相場も違う。関西では礼金の代わりに「敷引き」の慣行がある地域もある。
貸主から見れば実質的な賃料の前払いにあたるため、礼金の有無だけで比べるのではなく、契約期間全体で払う総額に直して比較したほうが正確である。
賃貸物件の部屋ごとに、入居者の有無・賃料・契約日・敷金などをまとめた一覧表のこと。収益物件の売買では、販売資料に必ず添えられる。
見るべきは合計額ではなく、部屋ごとのばらつきである。同じ間取りなのに賃料が大きく違う部屋があれば、古い契約が残っているか、募集のために下げたかのどちらかが多い。契約日が集中していれば、同じ時期にまとめて退去する可能性がある。
満室のレントロールでも、契約日が全部同じ月なら注意がいる。売却の直前に埋めた可能性を考える必要がある。