不動産投資
利回り、手出し、返済比率、出口。 販売資料には出てこない数字を、計算の手順ごと置いています。
不動産投資の判断が難しいのは、利益が確定するのが売却時だからです。 保有中の収支が黒字でも、売却価格が残債に届かなければ通算では損になります。
この分野で扱う数字は、大きく3つに分かれます。
1つめは買うときに決まる数字です。取得価格と借入条件は、 あとから動かせません。取得価格はその後のすべての利回り計算の分母になり、 借入条件は毎月の返済額と残債の減り方を固定します。 元利均等返済では返済の初期ほど利息の割合が大きく、 元金が思ったほど減りません。これが売却時に効いてきます。
2つめは持っている間の数字です。家賃から経費を引いた手残りが、 実質利回りや返済比率に表れます。 販売資料の利回りは満室想定・経費控除前で書かれていることが多いため、 同じ数字を自分で計算し直せる状態を作っておく必要があります。
3つめは売るときの数字です。売却価格から残債と諸費用を引いた手取りが、 通算の損益を決めます。減価償却で減らした税の一部は、 取得費が小さくなることで譲渡所得として戻ってきます。
読む順序としては、まず不動産投資の全体像で 3つのつながりを掴んでから、個別の用語へ入るのが確実です。 数字は計算ツールで自分の条件を入れて確かめてください。
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この分野の全体像です。個別の解説へ入る前に、通しで読めます。
用語ごとの解説（9本）
読む順序で並べています。それぞれ、仕組みと数字と出典をまとめています。
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