用途地域 ようとちいき

用途地域とは、その地域に建てられる建物の種類と規模を、都市計画で定めたものです。

住宅を買うときも、投資用の物件を買うときも、確認の優先度が高い割に見られていない項目です。理由は単純で、いまの環境には表れないからです。

13種類ある

都市計画法9条が、それぞれ何を保護するための地域かを定めています。

条文の表現が、そのまま性格を表しています。第一種低層住居専用地域は「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため」、第二種低層住居専用地域は「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため」。「主として」の3文字が、許容の幅の違いです（都市計画法^[1]）。

隣に何が建ちうるか

建てられない建物の一覧は、建築基準法^[2]の別表第二にあります。境目にあたる2つを並べます。

工業系では、逆向きの制限がかかります。工業地域では学校や病院を建てられず、工業専用地域では住宅・共同住宅そのものを建てられません。 賃貸物件を探すときに、この区域の物件が出てこない理由です。

用途地域は、規模の上限も連れてくる

用途地域が決まると、それに紐づく数値が一式決まります。

最後の1つが、実務では最も金額に効きます。

前面道路が、容積率を削る

同じ土地・同じ指定容積率でも、用途地域が違えば結果が変わります。

前面道路が6mなら、住居系でも 6 ✕ 4/10 ＝ 240% となり、指定の200%を使えます。道路の幅が2m違うだけで、建てられる量が変わります。

投資として見るとき

3つ目が、中古の区分マンションでは特に効きます。

確認は無料でできる

用途地域は、重要事項説明でも都市計画法・建築基準法にもとづく制限として説明されます。ただしそれは契約の直前です。

絞り込む段階で自分で見ておけば、説明を確認として聞けます。