再建築不可物件 さいけんちくふかぶっけん
再建築不可物件とは、いまの建物を取り壊すと新しい建物を建てられない土地のこと。建築基準法の接道義務を満たしていないことが原因で、価格は安いが融資が付きにくい。
この記事の要点
- 原因は接道義務。幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建てられない
- 建てられないのは新築だけで、リフォームや大規模修繕はできる場合がある
- 融資が付きにくい。自分が現金で買えても、次の買主が同じ壁に当たる
- 利回りが高いのは、この売りにくさの裏返しでもある
- 隣地の買い増しやセットバックで解消できることがあるが、相手のある話になる
再建築不可物件とは、いまある建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない土地のことです。
不動産の広告では「再建築不可」「建築不可」と明記されます。価格は相場より大きく下がり、利回りは高く出ます。その高さが何の裏返しなのかを見ていきます。
なぜ建てられないのか
原因のほとんどは接道義務です。
4つとも、建物が建った当時は適法だったことが多い。その後の法改正で基準を満たさなくなった。
何ができて、何ができないのか
できること
- いまの建物に住み続ける、貸す
- 内装のリフォーム
- 建物を売る（買主は限られる）
- 修繕（規模と内容による）
使い続けることは、妨げられていない。
できないこと
- 取り壊しての新築
- 建築確認を要する規模の増築
- 建て替えを前提とした資金計画
建物の寿命が、そのまま土地の使い道の期限になる。
大規模な修繕・模様替えにあたる工事には確認申請が必要になることがあり、その場合は同じ壁に当たります。どこまでが確認申請の要る工事かは規模と構造で変わるため、着手前に建築士や自治体の建築指導課へ確認するのが確実です。
安い理由は、出口にある
買主が融資を申し込む
金融機関が担保として評価する
建て替えができない土地は、担保としての評価が大きく下がる
融資が付かない
現金で買える人だけが買主になる
住宅ローンを前提にした買主は、そもそも検討から外れる
売り出す
買主の母数が小さいため、売却に時間がかかる
急いで売ろうとすれば、価格を下げるしかない
建物の寿命が来る
建て替えられないため、土地としての使い道が限られる
隣地の所有者にとっては価値があることもある
利回りの高さは、この流動性の低さと引き換えになっています。実質利回りの記事にも書きましたが、高い利回りには理由があります。 理由が分かっていて、それを引き受けるなら選択になります。分からずに利回りだけで選ぶと、出口で困ります。
解消できる場合
方法はあります。ただし、いずれも相手のある話です。
4つ目について。43条2項には、道路に接していない敷地でも、一定の基準に適合し特定行政庁が認めた場合や、建築審査会の同意を得て許可した場合に建築を認める規定があります。ただし認められるかどうかは事前に確定できません。 買う前に自治体へ相談することはできます。
買う前に確かめること
よくある質問
なぜ建て替えられないのですか？
リフォームもできないのですか？
利回りが高いなら買ってもよいのでは？
再建築不可を解消できますか？
出典 番号は本文中の [n] に対応します
この分野の全体像
関連する解説
不動産投資
実質利回り
実質利回りとは、年間の家賃収入から運営経費を差し引いた額を、物件の取得価格で割...
7分で読めます 2,793字
売買・契約
重要事項説明
重要事項説明とは、宅地建物取引業者が契約の前に、宅地建物取引士をして買主・借主...
8分で読めます 3,188字
法律・制度
借地権
借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利のこと。土地は地主のもの...
7分で読めます 2,694字
法律・制度
接道義務
接道義務とは、建物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないと...
14分で読めます 5,516字
法律・制度
用途地域
用途地域とは、その地域に建てられる建物の種類と規模を都市計画で定めたもの。13種...
9分で読めます 3,255字
法律・制度
建築確認と検査済証
建築確認と完了検査は別の手続きで、確認だけ受けて検査を受けていない建物が存在す...
10分で読めます 3,614字
法律・制度
相続登記の義務化
2024年4月1日から相続登記が義務になった。3年の起算点は死亡日ではない。過去の相...
10分で読めます 3,640字
法律・制度
境界（筆界）と越境
筆界は登記された時に決まったもので、当事者の合意では動かせない。筆界特定は新た...
9分で読めます 3,267字
法律・制度
相続土地国庫帰属制度
相続した土地を国に引き取ってもらえる制度。ただし建物があると申請できず、手数料...
9分で読めます 3,274字