再建築不可物件 さいけんちくふかぶっけん
再建築不可物件とは、いまの建物を取り壊すと新しい建物を建てられない土地のこと。建築基準法の接道義務を満たしていないことが原因で、価格は安いが融資が付きにくい。
この記事の要点
- 原因は接道義務。幅員4m以上の道路に2m以上接していないと建てられない
- 建てられないのは新築だけで、リフォームや大規模修繕はできる場合がある
- 融資が付きにくい。自分が現金で買えても、次の買主が同じ壁に当たる
- 利回りが高いのは、この売りにくさの裏返しでもある
- 隣地の買い増しやセットバックで解消できることがあるが、相手のある話になる
再建築不可物件とは、いまある建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない土地のことです。
不動産の広告では「再建築不可」「建築不可」と明記されます。価格は相場より大きく下がり、利回りは高く出ます。その高さが何の裏返しなのかを見ていきます。
なぜ建てられないのか
原因のほとんどは接道義務です。
道路に接していない
周りを他人の土地に囲まれている（いわゆる袋地）。通行のための権利はあっても、接道義務は満たさない
接している幅が2m未満
通路のような細い部分でしか道路に接していない。旗竿地でよくある形
接している道が「道路」ではない
私道や通路であっても、建築基準法上の道路として扱われないものがある
前面道路の幅が4m未満
セットバックにより解消できる場合もあるが、両側の状況による
4つとも、建物が建った当時は適法だったことが多い。その後の法改正で基準を満たさなくなった。
何ができて、何ができないのか
できること
- いまの建物に住み続ける、貸す
- 内装のリフォーム
- 建物を売る（買主は限られる）
- 修繕（規模と内容による）
使い続けることは、妨げられていない。
できないこと
- 取り壊しての新築
- 建築確認を要する規模の増築
- 建て替えを前提とした資金計画
建物の寿命が、そのまま土地の使い道の期限になる。
大規模な修繕・模様替えにあたる工事には確認申請が必要になることがあり、その場合は同じ壁に当たります。どこまでが確認申請の要る工事かは規模と構造で変わるため、着手前に建築士や自治体の建築指導課へ確認するのが確実です。
安い理由は、出口にある
買主が融資を申し込む
金融機関が担保として評価する
建て替えができない土地は、担保としての評価が大きく下がる
融資が付かない
現金で買える人だけが買主になる
住宅ローンを前提にした買主は、そもそも検討から外れる
売り出す
買主の母数が小さいため、売却に時間がかかる
急いで売ろうとすれば、価格を下げるしかない
建物の寿命が来る
建て替えられないため、土地としての使い道が限られる
隣地の所有者にとっては価値があることもある
利回りの高さは、この流動性の低さと引き換えになっています。実質利回りの記事にも書きましたが、高い利回りには理由があります。 理由が分かっていて、それを引き受けるなら選択になります。分からずに利回りだけで選ぶと、出口で困ります。
解消できる場合
方法はあります。ただし、いずれも相手のある話です。
4つ目について。43条2項には、道路に接していない敷地でも、一定の基準に適合し特定行政庁が認めた場合や、建築審査会の同意を得て許可した場合に建築を認める規定があります。ただし認められるかどうかは事前に確定できません。 買う前に自治体へ相談することはできます。
買う前に確かめること
よくある質問
なぜ建て替えられないのですか？
リフォームもできないのですか？
利回りが高いなら買ってもよいのでは？
再建築不可を解消できますか？
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