定期借家 ていきしゃっか

定期借家とは、契約期間が満了すると更新されずに終了する建物の賃貸借契約です。正式には定期建物賃貸借といいます。

同じ「2年契約」でも、普通借家とは性質がまったく違います。 契約書を見ないと区別がつかないのに、住み続けられるかどうかが変わります。

普通借家との違い

成立には2つの要件がある

定期借家は、当事者が「定期借家にする」と決めただけでは成立しません。

契約書に「本契約は定期借家契約とする」と書いてあるだけでは足りません。 事前の説明書面が別に必要です。この点が実務でしばしば争われてきました。

終了の通知

期間が1年以上の定期借家では、貸主は終了の通知をする必要があります（借地借家法^[1]38条6項）。★通知しなければ、終了を借主に対抗できません。

つまり通知が遅れた場合、その分だけ終了の時期がずれます。借りている側から見れば、通知が来ていないうちは、すぐに出る必要はないということになります。

途中で解約できるか

原則としてできません。期間を定めた契約なので、期間の途中で一方的に抜けることは想定されていません。

ただし例外があります。

事業用の物件や、200平方メートル以上の住宅にはこの例外がありません。契約書の中途解約条項がそのまま効きます。

どちらが得か、は立場で変わる

最後の点について。ここは条文がはっきり分けています。

同じ「賃料を固定したい」でも、普通借家と定期借家では立っている場所が違います。 この違いは、サブリース契約の設計でも意味を持ちます（サブリースを参照）。

再契約は「更新」ではない

期間が満了した後も住み続ける場合、手続きは再契約になります。更新ではありません。

再契約のたびに費用がかかる契約になっていないかは、確認しておく価値があります。2年ごとに再契約手数料が発生するなら、実質的な家賃はその分だけ上がります。

長く住む前提なら、契約期間全体の総額に直して比べたほうが正確です。月額の賃料が安くても、再契約の費用を足すと逆転することがあります。

契約前に確認すること