区分所有 くぶんしょゆう

区分所有とは、1棟の建物のうち構造上独立した部分を、単独で所有することです。分譲マンションの1室を持つ形がこれにあたります。

戸建てとの違いは所有の形だけではありません。自分の物件の使い方を、自分だけでは決められないという点が本質です。

何を単独で持ち、何を共有するのか

2026年4月から、決議の数え方が変わった

ここが現在いちばん誤解されやすい部分です。

建替えは、反対しても止まらないことがある

なお共用部分の変更についても、瑕疵の除去に必要な変更とバリアフリー化のための変更は、要件が4分の3から3分の2へ引き下げられています（17条）。

買うときに、いちばん確かめるべきこと

前の所有者の滞納は、買主が引き継ぎます。 ここが金額に直結します。

滞納は登記簿に出てきません。自分で聞かなければ分かりません。 重要事項説明でも説明の対象ですが、それは契約の直前です。

収支に、どう入れるか

2つ目について、国土交通省のガイドライン^[3]が専有面積あたりの目安を示しています。現在の額が目安を下回るなら、値上げを見込む必要があります。

5つ目は用途地域にまとめた既存不適格の話です。戸数を減らさなければ建て替えられない建物では、5分の4を集めること自体が難しくなります。

管理費・修繕積立金を利回りの計算に入れる方法は実質利回りにあります。