目次（7項目）
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接道義務とは、建物の敷地が道路に2m以上接していなければならない、という決まりです。
満たさない土地には、原則として建物を建てられません。再建築不可物件が生まれる原因のほとんどが、これです。
ここではその手前を書きます。何が「道路」で、何がそうでないのか。そして満たしているつもりで満たしていない場合に、何が起きるのか。
条文はごく短い
つまり判断は2段階です。
接道義務を満たすかの判断- 1
その道は、建築基準法上の「道路」か見落とされやすい
42条の定義に当てはまるかどうか。ここで落ちる土地がある
- 2
幅員は足りているか
原則4m以上。特定行政庁が指定する区域では6m以上
- 3
敷地が2m以上接しているか
接している長さ。旗竿地はここで落ちることがある
- 4
条例による付加がないか
43条3項により、地方公共団体が条例で制限を付加できる
4つすべてを満たして、初めて建てられる。
「道路」の定義が、6つある
42条1項は、幅員4メートル以上のもののうち、次のいずれかに該当するものを道路としています。
建築基準法上の道路（42条1項）該当するもの
- 1号 道路法による道路（国道・県道・市道）
- 2号 都市計画法・土地区画整理法などによる道路
- 3号 法の規定が適用された時点で既にあった道
- 4号 2年以内に事業が執行される予定として指定された道路
- 5号 特定行政庁から位置の指定を受けた道（位置指定道路）
私道であっても、5号なら建築基準法上の道路になる。
該当しないことがあるもの
- 舗装され車が通っている「通路」
- 里道・農道
- 敷地内の通路
- 建築基準法の適用前から使われている私道で、指定を受けていないもの
見た目・利用実態・幅では判断できない。
2項道路とセットバック
法が適用された時点で、幅員4m未満の道に沿って建物が立ち並んでいた場所があります。そこを一律に建築不可とすると、多くの街が成り立ちません。
つまり、建て替えのたびに少しずつ道が広がっていく仕組みです。この後退がセットバックです。
セットバックで起きること- 1
現況の道路の中心線を出す
幅員3mの道なら、中心は端から1.5m
- 2
中心線から2mの線が、道路の境界線とみなされる
自分の敷地側へ0.5m入った線
- 3
その線より道路側には、何も建てられない所有していても使えない
建物も、塀も、門も。所有権は残るが使えない
- 4
敷地面積からも外れる
建ぺい率・容積率の計算の分母が小さくなる
片側が崖地や川の場合、後退するのは宅地側だけになる（反対側から4m）。
数字にすると、どれだけ減るのか
前提
第一種住居地域、建ぺい率60%、指定容積率200%とします。
セットバックで外れる面積後退距離 ＝ 2m − 現況幅員 ÷ 2 ＝ 2 − 1.5 ＝ 0.5m
- セットバック面積
- 間口10m × 0.5m ＝ 5㎡
- 有効な敷地面積
- 100㎡ − 5㎡ ＝ 95㎡
中心線から2mの線が境界とみなされるため、道が狭いほど後退が大きい。
ここで終わりではありません。セットバック後の道路は幅員4mとみなされます。 すると容積率に、もう1つの制限がかかります。
建てられる延べ床面積（㎡）
- 実際に建てられる（95㎡ × 160％）152㎡76.0%
- 消えた分48㎡24.0%
48㎡は、住戸1つ分に相当する面積です。土地の価格が同じでも、建てられる量が違えば別の商品です。
セットバック部分は、誰のものか
満たさない場合の道
43条2項に、2つの道が定められています。
43条2項の認定と許可1号（認定）
- 幅員4m以上の道に2m以上接することなどが要件
- 国土交通省令で定める基準に適合すること
- 利用者が少数であるもの
- 特定行政庁が支障がないと認めること
建築審査会の同意は不要。比較的手続きは軽い。
2号（許可）
- 敷地の周囲に広い空地を有することなどが要件
- 国土交通省令で定める基準に適合すること
- 特定行政庁が支障がないと認めること
- 建築審査会の同意が必要
個別に判断される。包括同意基準を公表している行政庁もある。
買う前に、自分で確かめる手順
契約より前にやること
1つ目が最も費用対効果の高い行動です。電話1本で分かります。
よくある質問
前の道が広ければ接道義務は満たしますか？
幅が足りていても、それが建築基準法上の道路でなければ満たしません。42条は「道路」を6つの類型で定義しており、道路法による道路、都市計画法などによる道路、法の適用時にすでに存在した道、事業計画のある道路として指定されたもの、特定行政庁から位置の指定を受けた道（位置指定道路）などが該当します。舗装され、車が通り、生活道路として使われていても、これらのいずれにも当たらない「通路」であることがあります。見た目では判断できません。
セットバックすると、どれくらい損しますか？
下がった部分は敷地面積に算入されないため、建ぺい率・容積率の計算の分母が減ります。間口10m・奥行10mの100㎡の土地で、前面道路が幅員3mなら0.5m下がり、5㎡が敷地から外れます。さらに前面道路の幅員による容積率の制限も受けます。第一種住居地域・指定容積率200%の場合、100㎡×200%で200㎡建てられるつもりが、実際の上限は152㎡です。48㎡の差が出ます。
セットバックした部分は自分の土地ではなくなるのですか？
所有権は残ります。ただし建築基準法上は道路とみなされるため、建物も塀も門も建てられません。固定資産税については、一定の要件のもとで非課税とする扱いを設けている市区町村があります。扱いは市区町村ごとに異なるため、資産税課へ確認してください。所有していても使えない部分がある、というのが実態に近い理解です。
接道義務を満たさない土地でも建てられる場合はありますか？
あります。43条2項は2つの道を定めています。1号は、幅員4m以上の道に2m以上接するなど国土交通省令の基準に適合し、利用者が少数であるものについての認定。2号は、敷地の周囲に広い空地があるなど国土交通省令の基準に適合し、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可するものです。いずれも特定行政庁の判断によるもので、申請すれば必ず通るものではありません。これを前提に土地を買うのは、通らなかった場合を引き受けるということです。
買う前に自分で確認できますか？
できます。市区町村の建築指導課（または道路担当課）で、その道が建築基準法上の何号の道路にあたるかを照会できます。道路種別図を窓口やWebで公開している自治体も多くあります。所有者でなくても、検討段階でも照会できます。仲介から資料が出るのを待つ必要はありません。重要事項説明で説明される事項ですが、それは契約の直前です。
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