敷金 しききん

敷金とは、賃料の不払いや、借主が負う損傷の補修に充てるために、借主が貸主へ預ける金銭です。

言葉として広く知られている一方、「いくら返ってくるのか」は退去のときまで分からないという性質があります。ここでは、返る額を決めている仕組みを見ていきます。

まず、預り金である

この向きが重要です。「返ってきたらラッキー」ではなく、「差し引くには理由が要る」というのが法律上の建て付けです。

2つ目に注意がいります。返還は明け渡した後です。鍵を返す前に「先に敷金を返せ」とは言えません。順序が決まっています。

差し引けるもの、差し引けないもの

差し引けない側を「原則」と書いたのは、特約で変えられるからです。契約に定めがあれば、通常なら貸主の負担にあたる費用を借主が負うこともあります。

負担区分の考え方は国土交通省のガイドライン^[2]に示されています。詳しくは原状回復にまとめました。

敷引きの特約

関西などでは、退去時に敷金（保証金）から一定額を差し引く慣行があります。敷引きと呼ばれます。

「敷金ゼロ」をどう見るか

初期費用を抑えられるため、選ばれやすい条件です。

契約期間全体で払う総額に直して比べるのが確実です。月額の賃料が同じでも、敷金・礼金・更新料・解約時の費用まで足すと順位が入れ替わることがあります。

とくに定期借家では、再契約のたびに費用が発生する契約もあります。長く住む前提なら、そこも含めて計算する価値があります。

精算書を受け取ったら

家賃債務保証があっても、敷金は敷金

近年は、連帯保証人の代わりに保証会社を使う契約が増えています。この2つは役割が違います。

近年は「敷金ゼロ・保証会社必須」という条件も増えています。初期費用は下がりますが、戻らない費用が増えているという見方もできます。契約期間全体の総額で比べてください。

貸す側から見た敷金

投資として物件を持つ場合、敷金は預り金として扱うことになります。

受け取った時点では収入ではありません。退去時に返す義務があるためです。差し引いた分だけが、その時点で収入または損害の補填になります。

物件を売却するときには、敷金の返還義務も買主へ引き継がれるのが通常です。売買代金の精算で、預かっている敷金相当額を買主へ引き渡す形になります。契約書に定めがあるので、売買のときに確認します。

なお、賃貸借契約そのものの承継については借地借家法^[3]に定めがあり、建物の譲渡があっても賃借人は引き続き住み続けられます。