原状回復 げんじょうかいふく

原状回復とは、賃貸物件の退去時に部屋を戻すことです。

言葉の印象から「借りたときの状態へ戻す」と受け取られがちですが、そうではありません。 ここが誤解の出発点になっています。

何を戻すのか

★住んでいる間に壊れたものは、原状回復ではありません。 修繕の義務は貸主にあり、条件がそろえば借主が自分で直すこともできます。→ 設備が壊れたとき

理由は単純です。通常損耗と経年変化の分は、すでに家賃に含まれていると考えられているためです。二重に取ることになります。

2020年4月施行の改正民法で、この考え方が条文に明文化^[3]されました（621条）。それ以前も判例で同じ扱いが積み重ねられていましたが、条文になったことで争点がはっきりしました。

負担区分の考え方

国土交通省がガイドライン^[1]を出しており、負担区分の考え方が示されています。

分かれ目になるのは「通常の使用を超えているか」と「手入れを怠ったか」です。

長く住むほど、負担は軽くなる

これが最も知られていない点かもしれません。

特約は、どこまで有効か

契約書に「退去時にハウスクリーニング代を負担する」「畳の表替えは借主負担」といった条項が置かれていることがあります。

直ちに無効になるわけではありません。 国土交通省のガイドライン^[1]に、こうした特約が有効となるための考え方が示されています。

最高裁が示した基準

通常損耗まで借主に負わせる特約について、最高裁の判断があります。

★要点は「範囲が具体的か」にあります。

契約書に「通常損耗も借主の負担とする」とだけ書いてあっても、どの損耗をいくら負担するのかが具体的でなければ、この基準を満たしません。 署名したかどうかではなく、何に合意したと言えるかが問われています。

上のガイドラインの3つの考え方は、この判決と同じ方向を向いています。

実務で分かれ目になりやすいのは、金額が契約時に明示されているかです。「ハウスクリーニング代 30,000円（税別）」と具体的に書かれていれば認識も合意も認められやすく、「実費を負担する」とだけ書かれていれば争いになりやすい。

契約時に確認できることなので、署名前に見ておく価値があります。

ペット可・喫煙可の物件では、線が動く

負担区分は「通常の使用を超えるか」で決まります。何が通常の使用にあたるかは、契約の内容によって変わります。

喫煙も同じ構造です。禁煙の物件で吸えば契約違反、喫煙可なら「通常の使用」の範囲がどこまでかという話になります。

契約時に確認しておけば、退去時の想定が立ちます。 ペット可の物件で敷金が1か月多い場合、その1か月が何に充てられるのかを聞いておくと、精算の場での認識がずれにくくなります。

敷金の精算で、確認する順序

なお、借地借家法^[4]は原状回復について直接定めていません。判断の枠組みは民法と、国土交通省のガイドライン^[2]によって形作られています。ガイドラインは法令ではありませんが、裁判でも参照される実務上の基準になっています。