原状回復 げんじょうかいふく
原状回復とは、賃貸物件の退去時に部屋を戻すこと。借りたときの状態へ戻すことではなく、通常の使用による損耗と経年変化を除いた部分を戻すことをいう。
この記事の要点
- 「借りたときの状態へ戻す」ことではない。通常損耗と経年変化は貸主の負担
- 借主が負うのは、故意・過失や善管注意義務違反による損傷の部分
- 経過年数によって借主の負担割合は下がる。長く住むほど負担は軽くなる
- 借主に負担させる特約は、明確に合意されていれば有効になりうる
- 民法621条に原状回復義務が明文化された（2020年4月施行）
原状回復とは、賃貸物件の退去時に部屋を戻すことです。
言葉の印象から「借りたときの状態へ戻す」と受け取られがちですが、そうではありません。 ここが誤解の出発点になっています。
何を戻すのか
理由は単純です。通常損耗と経年変化の分は、すでに家賃に含まれていると考えられているためです。二重に取ることになります。
2020年4月施行の改正民法で、この考え方が条文に明文化[3]されました（621条）。それ以前も判例で同じ扱いが積み重ねられていましたが、条文になったことで争点がはっきりしました。
負担区分の考え方
国土交通省がガイドライン[1]を出しており、負担区分の考え方が示されています。
貸主の負担とされるもの
- 日照による壁紙・畳の変色
- 家具の設置による床のへこみ、跡
- テレビ・冷蔵庫の背面の電気ヤケ
- 画鋲・ピンの穴（下地に影響しない程度）
- next の入居者のためのハウスクリーニング
通常の使用と時間の経過で生じるもの。
借主の負担とされるもの
- 引越し作業で付けた傷
- 結露を放置して生じたカビ・腐食
- 飲み物をこぼした跡の手入れ不足によるシミ
- 喫煙による壁紙の変色・臭い
- ペットによる柱の傷・臭い
故意・過失、または手入れを怠ったことによるもの。
分かれ目になるのは「通常の使用を超えているか」と「手入れを怠ったか」です。
長く住むほど、負担は軽くなる
これが最も知られていない点かもしれません。
内装材には耐用年数が設定されている
壁紙などは、年数の経過とともに価値が下がっていくものとして扱われる
年数が経つほど残存価値が下がる
入居から時間が経つほど、借主が負担すべき割合は小さくなる
耐用年数を過ぎれば、負担割合はごく小さくなる
それでも借主が損傷させた場合、原状回復の工事に伴う費用の一部を負担することはある
詳しい年数と割合は、国土交通省のガイドラインの本文に示されている。
特約は、どこまで有効か
契約書に「退去時にハウスクリーニング代を負担する」「畳の表替えは借主負担」といった条項が置かれていることがあります。
直ちに無効になるわけではありません。 ガイドラインでは、こうした特約が有効となるための考え方が示されています。
実務で分かれ目になりやすいのは、金額が契約時に明示されているかです。「ハウスクリーニング代 30,000円（税別）」と具体的に書かれていれば認識も合意も認められやすく、「実費を負担する」とだけ書かれていれば争いになりやすい。
契約時に確認できることなので、署名前に見ておく価値があります。
ペット可・喫煙可の物件では、線が動く
負担区分は「通常の使用を超えるか」で決まります。何が通常の使用にあたるかは、契約の内容によって変わります。
ペット不可の物件で飼った場合
- 契約違反にあたる
- 柱の傷、臭い、床の汚れは借主の負担になりやすい
- 消臭や消毒の費用を求められることがある
通常の使用の範囲外という判断になりやすい。
喫煙も同じ構造です。禁煙の物件で吸えば契約違反、喫煙可なら「通常の使用」の範囲がどこまでかという話になります。
契約時に確認しておけば、退去時の想定が立ちます。 ペット可の物件で敷金が1か月多い場合、その1か月が何に充てられるのかを聞いておくと、精算の場での認識がずれにくくなります。
敷金の精算で、確認する順序
退去の立会いに、できるだけ同席するここが一番大事
その場で指摘された箇所を確認し、写真を撮っておく。後から「あった/なかった」の議論を避けられる
精算書の内訳を求める
「原状回復費用 一式」では判断できない。箇所・単価・数量・経過年数の扱いを求める
ガイドラインの考え方と突き合わせる
通常損耗が含まれていないか、経過年数が反映されているかを見る
折り合わなければ、相談先へ
自治体の消費生活センター、宅建協会の相談窓口などがある
入居時の状態を写真に残しておくと、1つ目がはるかに楽になる。
なお、借地借家法[4]は原状回復について直接定めていません。判断の枠組みは民法と、国土交通省のガイドライン[2]によって形作られています。ガイドラインは法令ではありませんが、裁判でも参照される実務上の基準になっています。