固定資産税 こていしさんぜい
固定資産税とは、土地・家屋などの所有者に市町村（東京23区は都）が課す税。毎年1月1日時点の所有者に課され、その年の分を全額負担する。
この記事の要点
- 課されるのは1月1日時点の所有者。年の途中で売っても、その年の納税義務者は変わらない
- 売買では日割りで精算するのが慣行だが、法律上の義務ではない
- 税額は「課税標準額 × 税率」。売買価格ではなく評価額をもとにする
- 住宅用地には課税標準を大きく下げる特例がある
- 評価に納得できない場合、審査の申出という手続きがある
目次（7項目）
固定資産税とは、土地・家屋・償却資産の所有者に対し、その所在地の市町村（東京23区は都）が課す税です。
不動産を持っている限り、毎年かかり続けます。買うときの諸費用と違い、一度で終わらない費目です。
誰に、いつ時点で課されるのか
これが最も誤解されやすい点です。年の途中で売っても、その年の納税義務者は売主のままです。
日割り精算は、慣行であって義務ではない
とはいえ、7月に引き渡した物件の1年分を売主が負担するのは、感覚に合いません。そこで実務では日割りで精算します。
市町村は売主に課税する
1月1日時点の所有者だから。ここは変えられない
引渡し日を境に、期間で按分する
引渡し日の前日までを売主、当日以降を買主とすることが多い
買主が、自分の負担分を売主へ支払う当事者間の取り決め
決済のときに、残代金と一緒に精算する
納税は売主が行う
市町村との関係は変わらない
精算は当事者間の合意によるもので、法律上の義務ではない。契約書に定めがある。
税額はどう決まるのか
税額 ＝ 課税標準額 × 税率
- 課税標準額
- 固定資産課税台帳の評価額をもとに、特例などを適用した後の額
- 税率
- 標準税率は1.4％。市町村が条例で定める
売買価格ではなく、評価額をもとにする。市場の値段とは別の物差し。
評価額は原則として3年ごとに評価替えが行われます。その間の年度は、原則として据え置かれます。仕組みは総務省の説明[2]にあります。
住宅用地の特例
住宅の敷地には、課税標準額を大きく引き下げる措置があります。
一般住宅用地
- 200平方メートルを超える部分
- 小規模住宅用地より軽減の幅は小さい
- 家屋の床面積の10倍までが上限
広い敷地の場合に関係してくる。
投資として持つ場合
固定資産税は、毎年かかる経費です。収支の計算に必ず入れる必要があります。
4つ目は見落とされがちです。建物の固定資産税は、築年数が経ってもゼロにはなりません。 減価償却が終わって帳簿上の価値が消えても、固定資産税は課され続けます。この2つは別の制度です（減価償却を参照）。
実質利回りの計算に固定資産税を入れる方法は、実質利回りにまとめました。
新築の住宅には、期間限定の減額がある
新築の住宅には、一定期間だけ家屋の固定資産税を減額する措置があります。
新築から数年間
家屋の固定資産税が減額される
対象や期間は住宅の種類（一般・認定長期優良住宅など）や構造で分かれる
期間が終わる
減額が外れ、税額が上がる
建物の評価額は下がっているが、減額が消えるぶんの影響のほうが大きいことがある
その後
評価替えのたびに、家屋の評価額は下がっていく
ただし下限があり、ゼロにはならない
評価に納得できないとき
固定資産課税台帳に登録された価格に不服がある場合、固定資産評価審査委員会へ審査の申出をする手続きがあります。
よくある質問
年の途中で売ったら、固定資産税はどうなりますか？
なぜ売買価格と税額が釣り合わないのですか？
住宅用地の特例とは何ですか？
評価額に納得できない場合はどうすればよいですか？
都市計画税とは違うものですか？
出典 番号は本文中の [n] に対応します
関連する解説
税金
減価償却
減価償却とは、建物や設備の取得費を耐用年数にわたって費用として配分すること。現...
7分で読めます 2,559字
不動産投資
実質利回り
実質利回りとは、年間の家賃収入から運営経費を差し引いた額を、物件の取得価格で割...
7分で読めます 2,793字
税金
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得したときに一度だけ課される都道府県税。引渡しの数...
10分で読めます 3,699字
税金
譲渡所得
譲渡所得とは、土地や建物を売ったときの所得のこと。他の所得と分けて課税され、所...
8分で読めます 2,814字
税金
不動産の税金の全体像
不動産の税は、買うとき・持っている間・貸している間・売るときの4段階でかかる。...
13分で読めます 5,173字