税金

不動産の税は、買うとき・持っている間・貸している間・売るときの 4段階でかかります。しかも段階どうしが連動しています。

★4つとも、お金が出ていく話です。 自分が住むために買った場合だけ、 逆向きに動くものが1つあります。住宅ローン控除です。 これは減税であって給付ではないので、納めていない税は戻りません。

買うときにかかるのは、印紙税、登録免許税、 そして不動産取得税です。 不動産取得税は引渡しの数か月後に納税通知書が届くため、 諸費用に見込んでいないと不意打ちになります。 免税点や住宅の軽減措置があり、条件によっては課税されません。

持っている間は固定資産税と都市計画税が、 毎年1月1日の所有者に課されます。住宅用地の特例や 新築住宅の減額措置があるため、いまの額がそのまま続くとは限りません。

貸している間は、家賃収入から経費を引いた不動産所得に課税されます。 ここで効くのが減価償却です。 現金が出ていかないのに経費になるため、所得を圧縮できます。 赤字になれば給与所得などと損益通算できることもあります。

★ここが連動の要です。 減価償却で減らした税は、消えたのではありません。 償却したぶん取得費が小さくなるので、売るときの 譲渡所得が大きくなります。 保有中に軽くした税の一部は、売却時に戻ってきます。 通算で見ないと判断を誤るのは、この連動があるからです。

譲渡所得の税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で決まります。 基準日が「売った日」ではない点が、しばしば見落とされます。

★買い替えのときは、ここが住宅ローン控除とぶつかります。 前の家の売却で3,000万円特別控除を使うと、 新居の住宅ローン控除が13年ぶん使えなくなります。 ぶつかる期間は、住み始めた年の前々年から翌年以後3年まであります。

全体のつながりは不動産の税金の全体像にまとめています。