更新料 こうしんりょう
更新料とは、賃貸借契約を更新するときに借主が貸主へ支払う一時金。法律上の支払義務があるものではなく、契約に定めがあって初めて発生する。
この記事の要点
- 法律に支払義務の定めは無い。契約に条項があって初めて発生する
- 契約書に一義的かつ具体的に記載され、高額に過ぎなければ、直ちに無効とはいえないとされている
- 更新には合意更新と法定更新があり、法定更新のときの扱いは契約書の書き方による
- 貸主から更新を拒むには正当の事由が要る。借主から出ていくのは自由
- 家賃の安さだけで比べない。礼金と更新料を含めた総額を、住む年数で割る
更新料とは、賃貸借契約を更新するときに、借主が貸主へ支払う一時金です。賃料の1〜2か月分とされることが多く、首都圏では広く行われています。
そもそも「更新」に2種類ある
ここを分けないと、更新料の話が噛み合いません。
合意更新
- 当事者が改めて合意して更新する
- 新しい契約書を交わすことが多い
- 期間も改めて定める
- 更新料の条項があれば発生する
実務でいう「更新」は、通常こちら。
法定更新
- 通知が無いまま期間が満了した場合
- 従前と同一の条件で更新したものとみなされる
- ただし期間の定めは無いものとなる
- 更新料の扱いは契約書の書き方による
手続きをしなくても、契約は続く。
有効性は、どう判断されているか
更新料の条項が消費者契約法[2]10条により無効ではないか、が争われてきました。
つまり実務上は、原則として有効です。ただし前提が2つあります。
貸主は、更新を拒めるのか
更新料の話とは別に、そもそも契約を終わらせられるのかという論点があります。ここは非対称です。
総額で比べる
更新料の有無だけで物件を比べると、判断を誤ります。家賃・礼金・更新料を合わせた総額を、住む年数で割る必要があります。
B 家賃
85,000円
礼金なし・更新料なし
2年で退去
- A 家賃1,920,000 ＋ 礼金160,000 ＝ 2,080,000円
- B 家賃2,040,000円
- ★Bが40,000円安い
初期費用が効いて、家賃の高いBが得。
4年住む
- A 家賃3,840,000 ＋ 礼金160,000 ＋ 更新料80,000 ＝ 4,080,000円
- B 家賃4,080,000円
- ★どちらも同額
ちょうど入れ替わる点。
6年住む
- A 家賃5,760,000 ＋ 礼金160,000 ＋ 更新料160,000 ＝ 6,080,000円
- B 家賃6,120,000円
- ★Aが40,000円安い
長く住むほど、家賃の安さが効く。
更新のときにやること
5つ目は見落とされがちです。更新料だけを見ていると、火災保険料・保証委託料の更新が同じ月に重なって想定より大きな支出になります。
よくある質問
更新料を払う義務はありますか？
更新料の条項は有効なのですか？
法定更新になったら更新料は要りますか？
更新のときに家賃を上げると言われました
更新料のある物件は損ですか？
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