繰上返済 くりあげへんさい

繰上返済とは、毎月の返済とは別に、まとまった額を返して元金を減らすことです。

払った額は全額が元金に充てられます。 以後その分の利息がかからなくなるので、効果は「減った利息」として表れます。

2つの型がある

3,000万円を35年・金利2.0%で借り、5年後に100万円を繰上返済した場合で計算します。

どちらが正しいという話ではありません。総額を減らしたいのか、毎月の余裕を作りたいのか。目的が違えば、選ぶ型も変わります。

時期で、効果が4倍変わる

同じ100万円を、実行する時期だけ変えて計算します。

元利均等返済では、返済の初期ほど利息の割合が大きくなります。繰上返済が早いほど効くのは、この構造の裏返しです。

住宅ローン控除を失う条件

ここが最も見落とされます。

制度そのものの要件と、途中で止まる場面は住宅ローン控除にまとめました。

資格を失わなくても、額は減る

10年ルールに当たらなくても、年末残高が減れば控除の枠は減ります。 控除率0.7%は租税特別措置法^[3]41条4項2号・8項にあり、令和4年から令和12年までの各年に当たります。減り方は掛け算で出ます。

★ただし、これは「枠」が減る額であって、「控除」が減る額ではありません。

住宅ローン控除で実際に戻るのは、枠と、その年に納めた所得税・住民税の小さいほうです。枠が納めた税を上回っている年は、上回っている部分がもともと使えていません。そこが削られても、戻る額は変わりません。

実額は住宅ローン控除の計算機で出せます。控除期間が終わってから繰上返済する、という判断もありえます。利息の減り方は早いほど大きく、控除の減り方も早いほど大きい。 どちらが上回るかは、額と残りの年数で決まります。

「実質何%で運用したのと同じか」

繰上返済の効果は、投資の利回りに直して比べられます。

見落とされやすい2つ

やる前に確かめること

1つ目を飛ばさないでください。繰上返済は、いつでもできます。 しかし手元の現金が無い状態で空室や修繕が来たときに、後から現金を戻すことはできません。

借入額の実際の水準はフラット35利用者調査^[2]に公表されています。返済比率とあわせて、返済後にいくら残るかを実額で見てください。