賃貸
敷金、礼金、原状回復、更新料。 揉めやすい論点を、判例と指針の側から見ます。
賃貸で判断が必要になるのは、契約の前・住んでいる間・退去のときの3つですが、 ほとんどが契約の前に決まります。 住んでいる間と退去のときに起きることは、 契約書に書かれた内容が実現しているだけ、ということが多くあります。
借主は借地借家法によって強く守られています。 正当事由がなければ貸主から更新を拒めませんし、 定期借家でない限り契約は更新されていきます。 一方で費用の設計は契約書の書き方で決まるため、 法律が守ってくれる範囲と、契約で決まる範囲を分けて見る必要があります。
退去のときに揉めやすいのが原状回復です。 借りたときの状態へ戻すことではなく、 通常の使用による損耗と経年変化を除いた部分を戻すことをいいます。 国土交通省のガイドラインが考え方を示しており、 これに反する原状回復の特約が 常に有効になるわけではありません。
敷金は、民法で「担保として預かる金銭」と定義され、 明渡し時に未払債務を控除した残額を返すことが条文で定まっています。 礼金や更新料には 法律上の支払義務がなく、契約で定めた場合に発生します。
近年は家賃債務保証の利用が一般的になり、 連帯保証人の代わりに保証会社が入ります。 このとき全額求償型かどうかで、 滞納したあとに誰から請求されるかが変わります。
借りる前に読むなら賃貸の全体像から入ってください。
まずこれを読む
この分野の全体像です。個別の解説へ入る前に、通しで読めます。
用語ごとの解説（9本）
読む順序で並べています。それぞれ、仕組みと数字と出典をまとめています。
解説
定期借家
定期借家とは、契約期間が満了すると更新されずに確定的に終了する建物の賃貸借契約のこと...
8分
解説
敷金
敷金とは、賃料の不払いや損傷の補修に充てるため、借主が貸主へ預ける金銭のこと。預り金...
8分
解説
更新料
更新料とは、賃貸借契約を更新するときに借主が貸主へ支払う一時金。法律上の支払義務があ...
8分
解説
家賃債務保証
家賃債務保証とは、借主が賃料を払えないときに保証会社が貸主へ立て替える仕組み。立て替...
8分
解説
原状回復
原状回復とは、賃貸物件の退去時に部屋を戻すこと。借りたときの状態へ戻すことではなく、...
9分
解説
正当事由と立退料
貸主から建物の賃貸借を終わらせるには正当事由が要る。立退料はそれを補う一要素であって...
9分
解説
賃料の増額請求と減額請求
賃料が不相当になれば、契約の条件にかかわらず将来に向かって増減を請求できる。協議が調...
8分
解説
使用貸借（無償で貸す）
無償で貸すと使用貸借になり、借地借家法の対象から外れる。借主の死亡で終了し、期間も目...
8分
解説
設備が壊れたとき
修繕義務は貸主にある。借主が自分で直せる場合が2つあり、使えなくなった部分の賃料は請...
7分