返済比率 へんさいひりつ

返済比率とは、家賃収入に対するローン返済額の割合です。投資用不動産の収支の余裕を測る指標として使われます。

「50%以下が目安」が当てにならない理由

この目安はよく語られます。しかし、そのまま使うと判断を誤ります。

管理費、修繕積立金、賃貸管理手数料、固定資産税、保険料。これらはすべて返済比率の外にあります。

同じ返済比率50%でも、管理費と修繕積立金が家賃の20%を占める区分マンションと、5%で済む物件とでは、手元に残る額がまったく違います。

比率は、比較の道具としては使えます。判断の道具としては足りません。

返済負担率とは別のもの

名前が似ているため、頻繁に混同されます。

住宅ローンの実際の返済負担率の分布は、住宅金融支援機構のフラット35利用者調査^[1]に公表されています。投資用ローンとは審査の考え方が違いますが、返済の重さを考える手がかりにはなります。

比率より実感が得られる見方

返済比率を眺めるより、逆算するほうが判断しやすくなります。

先ほどの例（家賃10万円、返済5万円、経費27,000円）なら、耐えられる空室率は 1 − 77,000 ÷ 100,000 ＝ 23% です。年間で約2.8か月まで空室に耐えられる、という意味になります。

この数字のほうが、「返済比率50%」より実感が持てるはずです。

金利が動くと、比率はどう動くか

変動金利で借りている場合、返済比率は自分の意思と無関係に動きます。

家賃10万円なら、返済比率は76%から96%へ動きます。家賃も経費も変えていないのに、収支だけが変わります。

変動金利には「5年ルール」「125%ルール」を設ける商品が多く、金利が上がっても一定期間は毎月の返済額が据え置かれます。ただし返済額が変わらないことと、返済総額が変わらないことは別です。 据え置かれている間、上がった利息の分だけ元金が減りにくくなり、残債の減り方が鈍ります。

出口で効いてくるのはこちらです。売ろうとしたときに、想定より残債が残っている、という形で現れます。

借り換えという選択肢

契約後にできる数少ない手のひとつが借り換えです。

4つ目は見落とされやすい点です。借り換えは、団信を契約し直すことでもあります。 借入時に健康だった人が、数年後も同じ条件で加入できるとは限りません。金利差だけで判断しないほうが安全です。

頭金を入れるかどうか

返済比率を下げる最も直接的な方法は、頭金を増やして借入額を減らすことです。

返済比率を下げることと、資金繰りを安全にすることは、必ずしも同じ方向を向きません。 現金を使い切って比率を下げても、退去と設備故障が重なれば行き詰まります。

目安として、空室が数か月続いても返済を続けられるだけの現金を手元に残すことを先に決め、そのうえで残りを頭金に回す、という順序のほうが実際的です。