譲渡所得 じょうとしょとく
譲渡所得とは、土地や建物を売ったときの所得のこと。他の所得と分けて課税され、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わる。
この記事の要点
- 給与など他の所得と分けて課税される（分離課税）
- 取得費からは減価償却費相当額が差し引かれる。保有中に償却したほど所得は増える
- 長期と短期の判定は「売った年の1月1日」時点。売った日ではない
- 取得費が分からない場合、収入金額の5％とする扱いがある
- 居住用財産には3,000万円の特別控除がある。投資用には使えない
譲渡所得とは、土地や建物を売ったときの所得です。給与など他の所得とは分けて課税されます（分離課税）。
不動産投資の判断で最後に効いてくるのがここです。保有中の収支が黒字でも、売却時の税で通算が変わることがあります。
計算の順序
計算の枠組みは国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」にある。
計算そのものは引き算です（国税庁の案内[1]）。判断を難しくしているのは、取得費のほうです。
取得費は、買った価格そのものではない
保有中に減らした税の一部が、売却時に戻ってくる形になる。
減価償却[4]を多く計上するほど、保有中の税は減り、売却時の税は増えます。節税というより繰り延べに近い、というのが実際に合った理解です。詳しくは減価償却にまとめました。
長期と短期を分ける基準日
税率が変わるところです。ここに独特の決まりがあります。
2020年6月
物件を取得する
2025年7月に売った場合
実際の保有期間は5年1か月
しかし2025年1月1日時点では4年7か月 → 短期譲渡
2026年1月以降に売った場合
2026年1月1日時点で5年7か月 → 長期譲渡
数か月ずらすだけで税率が変わる
長期譲渡所得の計算[2]は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合に適用されます。
売却の時期を決める前に、必ず確認してください。 買主が見つかってから気づくと、選択肢が狭まります。
居住用財産の特別控除
自分が住んでいた家を売った場合には、大きな控除があります。
居住用財産
- 3,000万円の特別控除が使える
- 一定の要件で軽減税率の特例もある
- 買換えや損失について、別の特例が用意されている
住まいを買い替える人への配慮。
投資用の物件
- 3,000万円の特別控除は使えない
- 譲渡損失を給与所得と通算できない
- 適用できる特例が限られる
事業・投資として扱われる。
3,000万円の特別控除[3]には、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るといった要件があります。賃貸に出していた期間があると、扱いが変わることもあります。
税率の構造
分離課税なので、他の所得の多寡にかかわらず、譲渡所得そのものに税率がかかります。
長期譲渡所得
- 売った年の1月1日時点で所有期間が5年超
- 税率が低く抑えられている
- 所得税・住民税に加え、復興特別所得税がかかる
長く持つほど有利になる設計。
短期譲渡所得
- 売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下
- 長期より税率が高い
- 短期の転売を抑える意図があるとされる
買ってすぐ売ると重くなる。
具体の税率は国税庁の案内[2]で確認してください。この差は、売却益が大きいほど金額として効いてきます。
申告はいつ、どうするのか
売却・引渡し
決済の日。この日が属する年が、申告の対象になる
年内に、書類をまとめるここで詰まりやすい
売買契約書（買ったとき・売ったとき）、仲介手数料の領収書、登記費用の明細
翌年の確定申告
原則として2月16日から3月15日まで
納付
所得税は申告期限まで。住民税は翌年度に課される
給与所得者でも、不動産を売った年は確定申告が必要になる。
2つ目が実際には最も手間のかかるところです。買ったときの書類が手元にあるかどうかで、作業量も税額も変わります。
出口の計算に、どう入れるか
4つ目を出さないと、通算の損益が分かりません。出口の損益分岐計算機では税を含めていませんが、残債と価格の関係は見られます。
よくある質問
なぜ「売った年の1月1日」で判定するのですか？
取得費が分からない場合はどうなりますか？
減価償却は譲渡所得にどう影響しますか？
売って損が出た場合はどうなりますか？
3,000万円の特別控除は投資用物件にも使えますか？
出典 番号は本文中の [n] に対応します
この分野の全体像
関連する解説
税金
減価償却
減価償却とは、建物や設備の取得費を耐用年数にわたって費用として配分すること。現...
7分で読めます 2,589字
税金
固定資産税
固定資産税とは、土地・家屋などの所有者に市町村（東京23区は都）が課す税。毎年1...
10分で読めます 3,645字
税金
買換え特例と軽減税率
3,000万円控除と軽減税率は併用できるが、買換え特例はそのどちらとも併用できない...
8分で読めます 3,083字
税金
損益通算
損益通算とは、ある所得の赤字を他の所得の黒字から差し引くこと。不動産所得の赤字...
9分で読めます 3,461字
ローン・お金
住宅ローン控除
住宅ローン控除は、額より先に「使えるか」で決まる。要件で落ちる、額で落ちる、途...
13分で読めます 4,868字
税金
不動産の税金の全体像
不動産の税は、買うとき・持っている間・貸している間・売るときの4段階でかかる。...
18分で読めます 6,846字
税金
0円住宅
0円住宅とは、無償で譲り渡される空き家のこと。取得のときに贈与税・不動産取得税...
10分で読めます 3,973字
法律・制度
相続登記の義務化
2024年4月1日から相続登記が義務になった。3年の起算点は死亡日ではない。過去の相...
10分で読めます 3,640字
税金
土地の値段が4つある理由
同じ土地に4つの公的な値段がある。基準日も、評価替えの頻度も、目的も違う。路線...
8分で読めます 3,099字
法律・制度
配偶者居住権
家に住み続けることと、お金を受け取ることを両立させるための権利。譲渡できず、貸...
11分で読めます 4,042字