譲渡所得 じょうとしょとく
譲渡所得とは、土地や建物を売ったときの所得のこと。他の所得と分けて課税され、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わる。
この記事の要点
- 給与など他の所得と分けて課税される（分離課税）
- 取得費からは減価償却費相当額が差し引かれる。保有中に償却したほど所得は増える
- 長期と短期の判定は「売った年の1月1日」時点。売った日ではない
- 取得費が分からない場合、収入金額の5％とする扱いがある
- 居住用財産には3,000万円の特別控除がある。投資用には使えない
譲渡所得とは、土地や建物を売ったときの所得です。給与など他の所得とは分けて課税されます（分離課税）。
不動産投資の判断で最後に効いてくるのがここです。保有中の収支が黒字でも、売却時の税で通算が変わることがあります。
計算の順序
譲渡所得 ＝ 収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 収入金額
- 売却価格
- 取得費
- 買ったときの価格や費用。ただし建物は減価償却費相当額を差し引く
- 譲渡費用
- 仲介手数料、印紙税、測量費など、売るためにかかった費用
計算の枠組みは国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」にある。
計算そのものは引き算です（国税庁の案内[1]）。判断を難しくしているのは、取得費のほうです。
取得費は、買った価格そのものではない
購入時の価格を、土地と建物に分ける
土地は減価償却しない。建物だけが対象になる
保有中、建物を減価償却する保有中は有利
毎年の経費として計上する。不動産所得を圧縮できる
売却時、償却した分だけ取得費が減る
償却済みの部分は、すでに経費にしたものとして扱われる
取得費が小さいほど、譲渡所得は大きい売却時に返ってくる
引く額が減るので、課税される所得が増える
保有中に減らした税の一部が、売却時に戻ってくる形になる。
減価償却[4]を多く計上するほど、保有中の税は減り、売却時の税は増えます。節税というより繰り延べに近い、というのが実際に合った理解です。詳しくは減価償却にまとめました。
長期と短期を分ける基準日
税率が変わるところです。ここに独特の決まりがあります。
2020年6月
物件を取得する
2025年7月に売った場合
実際の保有期間は5年1か月
しかし2025年1月1日時点では4年7か月 → 短期譲渡
2026年1月以降に売った場合
2026年1月1日時点で5年7か月 → 長期譲渡
数か月ずらすだけで税率が変わる
長期譲渡所得の計算[2]は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える場合に適用されます。
売却の時期を決める前に、必ず確認してください。 買主が見つかってから気づくと、選択肢が狭まります。
居住用財産の特別控除
自分が住んでいた家を売った場合には、大きな控除があります。
居住用財産
- 3,000万円の特別控除が使える
- 一定の要件で軽減税率の特例もある
- 買換えや損失について、別の特例が用意されている
住まいを買い替える人への配慮。
投資用の物件
- 3,000万円の特別控除は使えない
- 譲渡損失を給与所得と通算できない
- 適用できる特例が限られる
事業・投資として扱われる。
3,000万円の特別控除[3]には、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るといった要件があります。賃貸に出していた期間があると、扱いが変わることもあります。
税率の構造
分離課税なので、他の所得の多寡にかかわらず、譲渡所得そのものに税率がかかります。
具体の税率は国税庁の案内[2]で確認してください。この差は、売却益が大きいほど金額として効いてきます。
申告はいつ、どうするのか
売却・引渡し
決済の日。この日が属する年が、申告の対象になる
年内に、書類をまとめるここで詰まりやすい
売買契約書（買ったとき・売ったとき）、仲介手数料の領収書、登記費用の明細
翌年の確定申告
原則として2月16日から3月15日まで
納付
所得税は申告期限まで。住民税は翌年度に課される
給与所得者でも、不動産を売った年は確定申告が必要になる。
2つ目が実際には最も手間のかかるところです。買ったときの書類が手元にあるかどうかで、作業量も税額も変わります。
出口の計算に、どう入れるか
4つ目を出さないと、通算の損益が分かりません。出口の損益分岐計算機では税を含めていませんが、残債と価格の関係は見られます。