不動産の計算ツール
販売資料に載る数字は、たいてい良く見える条件で作られています。 満室・値下がりなし・経費控除前。どれも嘘ではありませんが、 自分の条件ではありません。 ここでは条件を自分で入れて、 手元にいくら残るのかを確かめられます。
全10本。いずれも、条件を入れると結果がその場で変わります。 結果が不都合でも式を曲げていません。 物件を売る会社は「買わないほうがよい」と出る計算機を作れません。 売る立場にないこのサイトだけが作れる部分です。
買う前に決めるもの（5本）
契約したら動かせなくなる部分です。 借りるか買うか、契約から決済までにいくら要るか、 毎月いくら持ち出すか、税がいくら戻るか。 いずれも契約の前にしか決められません。
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賃貸と購入の比較シミュレータ
家賃とローン返済額を並べるだけの比較はしません。税・管理費・修繕積立金・売却の費用と、売ったときに手元に残る額まで入れて、何年住めば購入のほうが負担が小さくなるかを出します。
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住宅ローン控除の計算機
「最大455万円」は、借入限度額いっぱいの残高が13年続き、その全額を引ける税を納めている人の数字です。返済していれば残高は減り、納めた税を超える分は戻りません。補助金や贈与を受ければ、天井がもう一段下がります。
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登記費用と諸費用の内訳の計算機
「諸費用は物件価格の7%」という説明は、性質の違う3つを1つに丸めています。条文で1円まで出せるもの、上限だけが決まっているもの、相場でしかないもの。分けて出すと、どこが動かせてどこが動かせないかが見えます。
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手出しシミュレータ
家賃収入だけでは足りず、毎月あなたの財布から出る金額を計算します。返済期間の合計額まで出るため、「月々わずか」がいくらになるのかが分かります。
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実質利回り計算機
表面と実質の利回りを並べて出し、その差がどの費目から来ているかを分解します。目標の利回りを入れると、そこから妥当な物件価格を逆算します。
借りた後に動かせるもの（2本）
借りた後に自分から動かせるのは、繰上返済と借り換えの2つです。 どちらも「毎月いくら軽くなるか」ではなく、 諸費用を引いた後に総額でいくら変わるかで出しています。
売るとき・引き継ぐときのもの（3本）
通算の損益が確定するのは、売った時点です。 持っている間の収支が黒字でも、売値が残債に届かなければ通算は赤字になります。 相続で受け継いだものは、税の計算がさらに一段変わります。
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出口の損益分岐計算機
残債の減り方と価格の下落を年ごとに並べ、何年後に売れば通算の損失が最も小さくなるかを出します。売却手取りが残債を上回る時期も分かります。
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相続した不動産を売るときの税の計算機
相続した不動産を売ると、税額を決めるのは売値ではなく取得費です。被相続人の売買契約書が残っているかどうかで数百万円変わります。空き家特例と取得費加算は同時に使えないため、どちらが有利かも並べて出します。
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相続税の計算機
相続税は基礎控除を超えた分にだけかかります。この計算機は、配偶者が取得する割合を振って、一次相続と二次相続の合計まで出します。一次だけを見ると配偶者が全部取るのが最も軽く出ますが、合計で見るとたいてい違います。
どれから使えばよいか
上の3つの束は、契約の前・借りた後・売るときの順に並んでいます。 自分がいまどこにいるかで選んでください。
どこにいるか自体が決まっていないなら、 賃貸と購入の比較から入るのが確実です。 住む年数と物件価格の見方を変えるだけで、答えが入れ替わります。 そのうえで買う側に寄るなら、諸費用の内訳で 契約から決済までに出ていく額を先に出しておいてください。
自分が住むために買うなら、住宅ローン控除も 先に出しておくことをすすめます。広告に出る「最大◯◯万円」は、 借入限度額いっぱいの残高が13年続き、その全額を引ける税を 納めている人の数字です。 実際に戻る額は、住宅の性能と借入額と 納めた税で決まります。性能を上げるかどうかを決める前に見る数字です。
投資として持つつもりなら、 手出しで毎月いくら持ち出すのかを出し、 実質利回りで販売資料の利回りを検算し、 出口の損益分岐で 何年後に売れば損失が最小になるかまで見てください。 この3つは、1つだけ見ても判断できません。
どのツールにも共通していること
式そのものをページに書いています。読む人が同じ計算を 紙の上で追えるようにするためです。数字だけを見せて根拠を書かないのは、 検算できない資料と同じことになります。
計算に含めていないものも、必ず書いています。 落としたものを黙っていると、答えが実際より正確に見えてしまいます。
既定値には、都合のよい数字を置いていません。 たとえば賃貸と購入の比較では、物件価格の変動率の既定値を0%にしています。 上がる前提を置くことも下がる前提を置くことも、 こちらが決めてよい話ではないからです。
使わないほうがよい場面
税額の計算は、要件の当てはめで結論が変わります。 相続の2本（相続した不動産を売るときの税・ 相続税）が出すのは、 「どのくらいの規模の話なのか」を先に知るための数字です。 申告に使う額は、税理士か税務署で確かめてください。