不動産取得税 ふどうさんしゅとくぜい
不動産取得税とは、不動産を取得したときに一度だけ課される都道府県税。引渡しの数か月後に納税通知書が届くため、諸費用に見込んでいないと不意打ちになる。
この記事の要点
- 引渡しから数か月後に納税通知書が届く。決済の日には請求されない
- 標準税率は4％。住宅と土地は当分の間3％に下げられている
- 新築住宅の1,200万円控除は、床面積40㎡以上240㎡以下が条件
- 中古住宅の控除は「個人が自己の居住の用に供する」場合に限られる。投資用には無い
- 建物が控除の条件を外れると、土地の減額も連動して受けられなくなる
目次（8項目）
不動産取得税とは、土地や家屋を取得したときに一度だけ課される都道府県税です。
この税の特徴は、請求が来るのが遅いことにあります。決済の日には出てきません。引渡しから数か月後、忘れたころに納税通知書が届きます。
いつ、誰に、いくら
不動産を取得する（引渡し）
この時点では請求されない
都道府県が取得を把握する
登記の情報などから。ここに時間がかかる
価格（課税標準）を確定する
売買価格ではなく、固定資産課税台帳の価格を使う
納税通知書が届く忘れたころに来る
数か月後。半年から1年近くかかることもある
納期は都道府県の条例で定められる。普通徴収なので、通知を受けてから払う。
税額 ＝ 課税標準 × 税率 − 減額される額
- 課税標準
- 固定資産課税台帳に登録された価格。宅地は当分の間その2分の1
- 税率
- 本則は4％。住宅と土地は当分の間3％
- 減額される額
- 住宅と、その敷地について定められている
売買価格は使わない。台帳の価格を使う点は固定資産税と同じ。
免税点 — この額に満たなければ課されない
土地の取得
16万円
家屋（建築によるもの）
66万円
一戸につき
家屋（その他）
34万円
一戸につき
地方税法73条の15の2の定めです。
新築住宅の1,200万円控除 ― 床面積40㎡が分かれ目
問題は「政令で定めるもの」の中身です。
土地の減額は、建物に連動している
床面積が40㎡に満たない
25㎡のワンルームなど
建物の1,200万円控除が使えない1つ目
評価額にそのまま3％がかかる
その住宅は「特例適用住宅」ではない
73条の24の条件を満たさない
土地の減額も受けられない2つ目
建物の要件が、土地の減額の入口になっている
建物と土地の両方で軽減が消える。片方だけの話ではない。
数字にする
新築のワンルームを投資用に買う場合で計算します。
専有面積
25㎡
建物の評価額
600万円
土地（持分）の評価額
200万円
土地の持分面積
20㎡
専有25㎡（軽減なし）
- 建物 600万円 × 3％ ＝ 180,000円
- 土地 200万円 × 1/2 ＝ 100万円
- 土地 100万円 × 3％ ＝ 30,000円
- 特例適用住宅ではないので土地の減額なし
合計 210,000円。
専有45㎡（軽減あり）
- 建物 600万円 − 1,200万円 → 課税標準0円
- 土地 100万円 × 3％ ＝ 30,000円
- 1㎡単価 5万円 × 床面積の2倍90㎡ ＝ 450万円
- 減額 450万円 × 3％ ＝ 135,000円 ＞ 税額
合計 0円。
- 専有25㎡で課される額210,000円100.0%
- 専有45㎡で課される額0円0.0%
中古は、さらに条件が付く
新築と中古で、条文の作りが違います。
新築住宅（73条の14第1項）
- 控除額は1,200万円
- 床面積40〜240㎡
- ★自己居住の要件が無い
- 賃貸用でも受けられる
条文に「自己の居住の用に供する」が書かれていない。
中古住宅（73条の14第3項）
- 控除額は新築された時点の控除額
- 床面積40〜240㎡
- ★個人が自己の居住の用に供すること
- 耐震基準に適合すること
賃貸用は対象外。条文に明記されている。
相続なら課されない
収支に、どう入れるか
5つ目を軽く見ないでください。登記費用や仲介手数料と違い、決済の場で払わないので、諸費用の一覧から落ちやすい費目です。