実質利回り じっしつりまわり
実質利回りとは、年間の家賃収入から運営経費を差し引いた額を、物件の取得価格で割った利回りのこと。経費を無視する表面利回りに対し、手元に残る額に近い数字になる。
この記事の要点
- 表面利回りは経費を一切引かない。広告に載る数字はほぼこちら
- 実質利回りは経費を引く。同じ物件でも1〜2ポイント下がることがある
- 諸費用を取得価格に含めるかで数字が変わる。含めたほうが実態に近い
- 実質利回りにもローン返済と税は入っていない。手元に残る額とは別物
- 利回りから価格を逆算すると、提示価格が相場に対してどうかを自分で確かめられる
実質利回りとは、年間の家賃収入から運営経費を差し引いた額を、物件の取得価格で割った利回りです。ネット利回りとも呼ばれます。
広告や販売資料に「利回り8%」と書かれているとき、その多くは表面利回りです。経費を1円も引いていない数字です。
2つの式を並べる
表面利回り ＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
- 年間の家賃収入
- 満室を前提にした額。空室は考えない
- 物件価格
- 諸費用を含まない、物件そのものの価格
計算に必要な数字が2つしかないため、誰でもすぐ出せる。広告に載るのはこちら。
実質利回り ＝ （年間の家賃収入 − 年間の運営経費）÷ 取得価格 × 100
- 年間の家賃収入
- 空室を見込んだ額にするのが実際的
- 取得価格
- 物件価格に、購入時の諸費用を加えた額
分子が小さくなり、分母が大きくなる。両側から下がるので、表面利回りとは差が開く。
差が生まれる理由は、分子と分母の両方が動くためです。経費を引いて分子が小さくなり、諸費用を足して分母が大きくなる。片側だけの調整ではありません。
何が経費に入るのか
- 管理費・修繕積立金144,000円54.3%
- 賃貸管理手数料（家賃の5%）51,000円19.2%
- 固定資産税・都市計画税60,000円22.6%
- 火災保険など10,000円3.8%
家賃85,000円・年間1,020,000円の場合の例。経費の合計は265,000円で、家賃収入の約26%にあたる。物件により大きく変わるため、必ず自分の物件の実額で計算すること。
このほかに、毎年は発生しないが確実に来る費用があります。
諸費用を分母に入れるかどうか
ここで数字が変わります。
物件価格だけで割る
- 販売資料の多くはこちら
- 他の物件と比べやすい
- 実際に払った額より分母が小さいので、利回りは高く出る
比較のための数字。
どちらが正しいという話ではありません。 目的が違います。他の物件と横に並べるなら前者、自分がいくら投じていくら戻るのかを見るなら後者です。
問題になるのは、前提を揃えずに比べることです。資料の数字（物件価格ベース）と、自分で計算した数字（取得価格ベース）を並べると、自分の計算のほうが必ず低く出ます。それを見て「この物件は利回りが低い」と判断するのは誤りです。
実質利回りでも、まだ見えないもの
実質利回りは「全額を自己資金で買った場合に、投じた額の何%が年間に戻るか」を示す指標です。借入をすれば、そこに返済が加わります。
表面利回り
家賃 ÷ 物件価格。経費も空室も考えない
実質利回り
運営経費を引き、諸費用を足す。ここまでは借入と無関係
毎月の収支（手出し）借入が入る
ローン返済を引く。ここで初めて、財布から出る額が見える
通算の損益
売却価格と残債、保有中の税まで含めて、最後に出る答え
実質利回りは2番目。判断の材料としては途中の数字であって、結論ではない。
3番目は手出し、4番目はワンルーム投資で扱っています。実質利回りが出ていても毎月の収支が赤字になることは、珍しくありません。
逆算すると、価格の見方が変わる
利回りの式は割り算なので、ひっくり返せます。
妥当と考える価格 ＝ （年間の家賃収入 − 年間の運営経費）÷ 目標の実質利回り
- 年間の家賃収入
- 近隣の現在の募集賃料から見積もる
- 年間の運営経費
- 管理費・積立金の実額と、税の実額を使う
- 目標の実質利回り
- 同じ地域・同じ種類の物件で成立している水準を当てる
出た額と提示価格を比べる。これは自分でできる数少ない検証。
これが、買主が自分の手で価格を検証できる、数少ない方法です。
必要なのは、近隣の募集賃料と、管理費・積立金・固定資産税の実額だけです。募集賃料は賃貸情報サイトで調べられます。管理費と積立金は販売資料に載っています。固定資産税は売主の課税明細書で分かります。
地域の相場観については、東日本不動産流通機構が首都圏の成約状況[3]を公表しています。ただし利回りではなく価格の統計なので、そのまま使うのではなく、自分で計算した価格が妥当な範囲にあるかの確認に使ってください。
減価償却との関係
利回りの計算に減価償却費は入れません。現金が出ていかないためです。
一方で税の計算には入ります。減価償却[2]を計上すると帳簿上の所得が下がり、その年の税は減ります。つまり利回りには表れないが、手元の現金には影響するという関係になります。
このずれが、収支の説明をわかりにくくしています。整理すると次のようになります。
| 指標 | 減価償却 | ローン返済 | 意味 |
|---|---|---|---|
| 表面利回り | 入らない | 入らない | 物件の値付けの目安 |
| 実質利回り | 入らない | 入らない | 経費を引いた後の収益力 |
| 帳簿上の所得 | 入る | 利息のみ入る | 税の計算に使う |
| 手元の収支 | 入らない | 元利とも入る | 財布から出る額 |
よくある質問
表面利回りと実質利回りの差はどれくらいですか？
諸費用は取得価格に含めるべきですか？
実質利回りが高ければ良い物件ですか？
実質利回りが出ていれば、毎月の収支は黒字ですか？
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