積算価格と収益価格 せきさんかかくとしゅうえきかかく

不動産の値段の出し方には、まったく別の考え方がいくつかあります。そのうち2つが、これです。

• 積算価格（せきさんかかく）… いま同じものを作ったらいくらかから出す値段
• 収益価格（しゅうえきかかく）… その物件がいくら稼ぐかから出す値段

どちらも不動産鑑定評価基準という国の基準が定めた言葉です。★そして「積算」という語は、銀行の融資審査でも使われますが、中身が違います。

3つの価格は、手法の名前から来ている

「積算価格」「収益価格」「比準価格」は、業界の言い回しではありません。不動産鑑定評価基準^[1]が定義している語です。

★1つだけを見て高い安いを言うのは、基準の使い方ではありません。

積算価格 — いま同じものを作ったらいくらか

減価修正で引く額は、3つの要因から求めます。

収益価格 — いくら稼ぐか

★純収益は、家賃収入ではありません。 表面利回りと実質利回りの差と同じ構造です。詳しくは実質利回りにまとめました。

管理費と修繕積立金は総費用に入ります。これらは将来上がりうるので、いまの額で計算した収益価格は将来の姿ではありません。→ 修繕積立金

★基準自身が「価格が上がるときこそ収益価格で確かめよ」と書いている

収益還元法の意義の中に、こう書かれています。

★「価格が上がっているから買う」の反対を、基準が書いています。

上がっている局面ほど、その価格が収益で説明できるかを確かめよ、という趣旨です。同じことは実質利回り計算機でも確かめられます。目標利回りから逆算した価格と、提示された価格を並べてください。

銀行の「積算」は、同じ語で中身が違う

投資用不動産の営業でよく聞くのが「積算が出る物件です」という言い方です。これは鑑定評価基準の積算価格ではありません。

★このサイトは、銀行の再調達単価の水準を書きません。 出典・発行者・確認日の3つが揃う資料が無いためです。

「積算が出る」と言われたら、誰の基準でいくらなのかを聞いてください。 融資が付くかどうかの話であって、その価格で売れるという話ではありません。

3つを並べて初めて意味を持つ

鑑定評価では、3つの試算価格を出したうえで調整し、評価額を決めます。1つだけを取り出すと、その手法の弱いところがそのまま出ます。

成約価格の傾向はレインズの市況レポート^[3]で分かります。 土地と建物の按分は、国税庁 No.4124^[2]が示す考え方と同じ問題です。

★差があること自体は、おかしなことではありません。 鑑定評価基準も、3つの試算価格が一致する前提を置いていません。説明できない差が残るときに、止まる理由になります。