修繕積立金 しゅうぜんつみたてきん

修繕積立金とは、マンションの大規模な修繕にそなえて、区分所有者が毎月積み立てていくお金です。管理費とは別のもので、管理費が日々の運営費なのに対し、こちらは将来の工事のための貯金にあたります。

★販売資料に書かれている額が、そのまま続くとは限りません。 そこが本題です。

販売資料の額は、いま払う額である

区分マンションの販売資料には、修繕積立金の月額が書かれています。その数字は、いま払う額です。

国土交通省のガイドライン^[1]は、集め方を2つ挙げています。

★同じ522万円を集めるのに、初年度の額は2倍以上違います。

販売資料に載るのは、この初年度の額です。どちらの方式かは、販売資料には書かれていないことがあります。 長期修繕計画を見るしかありません。

目安は、専有面積あたりの単価で決まる

国土交通省のガイドライン^[1]は、長期修繕計画の事例を集めて、専有面積1㎡あたりの月額の目安を示しています。

★このガイドラインは5年程度ごとに見直されます。 最新版は国土交通省のマンション管理のページ^[2]から辿れます。ここに書いた数字も、改定されれば変わります。

自分の物件でも計算できます。

★この式に入れる数字は、すべて長期修繕計画に載っています。 見せてもらえば、その場で出せます。

令和6年に、増やし方の目安が入った

段階増額積立方式そのものは禁じられていません。どこまで上げてよいかの考え方が、令和6年6月の改定で入りました。

前の節の例を、この式に当てはめてみます。均等額は月14,500円でした。

★この図は、積み立て方の違いを説明するためのものであって、望ましい増え方を示したものではありません。 同じガイドラインが、いまはこの範囲に収めることを求めています。

買う前に確かめられます。 長期修繕計画の最低額と最高額を、均等額で割るだけです。

足りなくなると、何が起きるか

国土交通省は、段階増額積立方式について「増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例も生じている」と書いています。

★「積立金が上がる」という説明は、上がることが決まっているという意味ではありません。 上げる必要があるが、上げられるとは限らない、という意味です。

投資として持つ場合、この上げ幅は手出しに直接効きます。手出しシミュレータの管理費・修繕積立金の欄に、いまの額ではなく将来の額を入れて確かめてください。

20年を超えたマンションには、税の減額がある

積立金を引き上げて大規模修繕を行った場合、固定資産税が減額される仕組みがあります。地方税法^[4]附則15条の9の3です。

要件の一つが修繕積立金の引き上げです。令和3年9月1日以降に、計画期間全体の平均額を、目安の「3分の2が包含される幅」の下限を下回る額から上回る額へ引き上げたことが求められます。

★つまり、積立金が低すぎる状態から抜け出したマンションが対象です。 低いままのマンションには、この減額はありません。

買う前に確かめる順序

滞納の引き継ぎは、建物の区分所有等に関する法律^[3]8条にもとづきます。管理組合は、滞納者の特定承継人に対しても請求できます。売主が払っていない分を、買主が払うことになります。

仕組みは区分所有にまとめました。