サブリース さぶりーす

サブリースとは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、入居者へ転貸する仕組みです。一括借上げ、家賃保証とも呼ばれます。

所有者から見ると、契約の相手は入居者ではなく業者1社になります。入居者が入っていようがいまいが、業者から毎月一定額が入る。この点が「保証」と呼ばれる理由です。

お金と契約の流れ

なぜ保証賃料が下がるのか

ここが最も誤解されるところです。契約書に「30年一括借上げ」と書かれていても、30年間同じ賃料が続くとは限りません。

理由は2つあります。

理由1：契約に賃料の見直し条項がある

多くの契約に「◯年ごとに賃料を見直す」という条項が置かれています。見直しの結果として下がることがあります。

理由2：法律上の減額請求権がある

最高裁が、サブリースにも適用されると判断している

かつては「サブリースは通常の賃貸借とは違う事業契約だから、32条は適用されない」という主張がありました。この点には最高裁の判断があります。

つまり、契約書の文言だけでは賃料の維持を担保できません。 これはサブリース業者が特別なことをしているのではなく、建物の賃貸借に共通する法律の仕組みです。

同時に、「32条があるから必ず下げられる」でもありません。 額の判断には契約時の事情が入ります。契約書の文言と法律の両方を見ないと、どちらの方向にも見誤ります。

★32条は、サブリースだけの話ではありません。 協議が調わない間の扱い、外れた分に付く年1割の利息、訴えの前の調停まで含めて賃料の増額請求と減額請求にまとめました。

★同じ法律の中に、もう1つ別の制度があります。 貸主から委託を受けて管理する形（管理受託）についての登録制度で、200戸以上の業者に義務がかかります。→ 賃貸住宅管理業の登録制度

2020年の法律で何が変わったか

サブリースをめぐる紛争が相次いだことを受けて、法律が作られました。

この法律^[1]により、業者には次のことが義務づけられました。

国土交通省の資料^[3]には、この法律が置かれた背景がまとめられています。

解約が難しい、という性質

もう一つ、契約前に知っておく価値があるのがこの点です。

サブリース契約では、業者が借主にあたります。借主は借地借家法の保護を受けます。

つまり、所有者（貸主）の側から更新を拒んだり解約したりするには、正当な事由が必要になります。実際には認められにくく、「賃料が下がったので自分で貸したい」という理由だけでは解約できないのが通常です。

自主管理へ切り替えたい、売却したい、といった場面でこれが効いてきます。

免責期間という、もう一つの落とし穴

「空室でも入る」はずの保証賃料が、入らない期間が定められていることがあります。

免責期間は契約書に書かれています。「空室保証があるから安心」と考えていると、最初の数か月の返済原資を用意し忘れることになりかねません。

何か月あるのか、退去のたびに発生するのか。この2点は契約前に確かめられます。

収支計算に、どう織り込むか

サブリースを付けた場合、収支の見え方が変わります。

この差額を計算しておくと、比較ができるようになります。 自主管理にして空室の危険を自分で持つ場合と、どちらが有利かを金額で並べられるためです。

年に1か月空く想定（約8%）なら、空室による減収は年8万円。保証の対価が年18万円なら、対価のほうが大きいことになります。空室が年3か月に及ぶ地域なら、逆転します。

地域の空室の実態が分かれば、この比較はできます。実質利回り計算機で、保証賃料と相場賃料の両方を入れて比べてみてください。

契約前に確認すること