サブリース さぶりーす

サブリースとは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、入居者へ転貸する仕組みです。一括借上げ、家賃保証とも呼ばれます。

所有者から見ると、契約の相手は入居者ではなく業者1社になります。入居者が入っていようがいまいが、業者から毎月一定額が入る。この点が「保証」と呼ばれる理由です。

お金と契約の流れ

なぜ保証賃料が下がるのか

ここが最も誤解されるところです。契約書に「30年一括借上げ」と書かれていても、30年間同じ賃料が続くとは限りません。

理由は2つあります。

理由1：契約に賃料の見直し条項がある

多くの契約に「◯年ごとに賃料を見直す」という条項が置かれています。見直しの結果として下がることがあります。

理由2：法律上の減額請求権がある

つまり、契約書の文言だけでは賃料の維持を担保できません。 これはサブリース業者が特別なことをしているのではなく、建物の賃貸借に共通する法律の仕組みです。

2020年の法律で何が変わったか

サブリースをめぐる紛争が相次いだことを受けて、法律が作られました。

この法律^[1]により、業者には次のことが義務づけられました。

国土交通省の資料^[3]には、この法律が置かれた背景がまとめられています。

解約が難しい、という性質

もう一つ、契約前に知っておく価値があるのがこの点です。

サブリース契約では、業者が借主にあたります。借主は借地借家法の保護を受けます。

つまり、所有者（貸主）の側から更新を拒んだり解約したりするには、正当な事由が必要になります。実際には認められにくく、「賃料が下がったので自分で貸したい」という理由だけでは解約できないのが通常です。

自主管理へ切り替えたい、売却したい、といった場面でこれが効いてきます。

免責期間という、もう一つの落とし穴

「空室でも入る」はずの保証賃料が、入らない期間が定められていることがあります。

免責期間は契約書に書かれています。「空室保証があるから安心」と考えていると、最初の数か月の返済原資を用意し忘れることになりかねません。

何か月あるのか、退去のたびに発生するのか。この2点は契約前に確かめられます。

収支計算に、どう織り込むか

サブリースを付けた場合、収支の見え方が変わります。

この差額を計算しておくと、比較ができるようになります。 自主管理にして空室の危険を自分で持つ場合と、どちらが有利かを金額で並べられるためです。

年に1か月空く想定（約8%）なら、空室による減収は年8万円。保証の対価が年18万円なら、対価のほうが大きいことになります。空室が年3か月に及ぶ地域なら、逆転します。

地域の空室の実態が分かれば、この比較はできます。実質利回り計算機で、保証賃料と相場賃料の両方を入れて比べてみてください。

契約前に確認すること