実質利回り計算機
表面と実質の利回りを並べて出し、その差がどの費目から来ているかを分解します。目標の利回りを入れると、そこから妥当な物件価格を逆算します。
条件を入れる
表面利回り
-%
満室家賃 ÷ 物件価格
実質利回り（物件価格）
-%
資料の数字と比べるとき用
実質利回り（諸費用を含めた取得価格）
-%
年間の運営経費
目標の利回りから逆算した価格
-万円
入力した数字は送信されません。すべてこの画面の中だけで計算しています。
この計算機が出している数字
表面 ＝ 満室家賃 ÷ 物件価格 ／ 実質 ＝ （実収入 − 経費）÷ 分母
- 満室家賃
- 空室を考えない年間の家賃
- 実収入
- 満室家賃から空室のぶんを引いた額
- 経費
- 管理費・修繕積立金・管理手数料・固都税・その他
- 分母
- 物件価格（比較用）または諸費用を含めた取得価格（判断用）
分母を2通り出しているのは、販売資料と前提を揃えた数字と、実際に投じた額に対する数字の両方が要るため。
逆算が、この計算機の主役
利回りの式は割り算なので、ひっくり返せます。
妥当な取得価格 ＝ （実収入 − 経費）÷ 目標の実質利回り
- 実収入 − 経費
- 年間で手元に残る運営収益（NOI）
- 目標の実質利回り
- 同じ地域・同じ種類の物件で成立している水準
出た取得価格から諸費用のぶんを戻すと、物件価格の目安になる。
使うときに気をつけること
修繕積立金の目安については国土交通省のガイドライン[1]にあたってください。長期修繕計画の事例から、専有面積あたりの水準が示されています。
よくある質問
なぜ実質利回りを2つ出しているのですか？
分母を何にするかで数字が変わるためです。物件価格で割ったものは販売資料と前提が揃うので比較用、諸費用を含めた取得価格で割ったものは実際に投じた額に対する数字なので判断用になります。資料の数字と自分の計算を比べるときは、必ず同じ分母どうしで比べてください。
諸費用は何%にすればよいですか？
中古の区分マンションでは物件価格の6〜9%程度が目安とされますが、物件の種類・価格帯・仲介の有無で変わります。登記費用、仲介手数料、不動産取得税、印紙税、ローン事務手数料が主な内訳です。実額が分かるなら、そこから逆算して率を入れてください。
逆算した価格より提示価格が高い場合、買ってはいけないのですか？
そうとは限りません。逆算はあくまで「自分が目標とする利回りで回すなら、いくらまでか」を出すものです。目標の利回りを何%に置くかで答えは変わります。使い方としては、値付けの根拠を自分で持ったうえで交渉や判断に臨むための材料、と考えてください。
目標の利回りは何%に置けばよいですか？
同じ地域・同じ種類の物件で成立している水準を当てるのが実際的です。売出中の物件から、家賃と価格を拾って自分で計算してみると分かります。ここでも他人の数字ではなく、自分で計算した水準を使うほうが確かです。
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