実質利回り計算機

この計算機が出している数字

逆算が、この計算機の主役

利回りの式は割り算なので、ひっくり返せます。

使うときに気をつけること

修繕積立金の目安については国土交通省のガイドライン^[1]にあたってください。長期修繕計画の事例から、専有面積あたりの水準が示されています。

この計算に含めていないもの

実質利回りは、物件そのものの収益力を測る数字です。買い方も、出口も、税も見ていません。落としているものを先に挙げます。

• ローンの返済。 実質利回りは、全額を自己資金で買った場合の指標です。借入をすれば、毎月の収支はこれとは別に出ます
• 数年に一度しか出ない支出。 原状回復の費用、入居者を募集するときの広告料、給湯器やエアコンの交換。毎月の経費に現れないため、利回りの計算から丸ごと抜けます
• 税。 家賃に対する所得税・住民税と、売るときの譲渡所得への課税。取得費は減価償却した分だけ小さくなる^[2]ので、長く持つほど売却時の税は重くなります
• 売却価格。 通算の損益を最後に決めるのはここです。利回りが何%であっても、売値が残債に届かなければ通算は赤字になりえます
• 空室の固まり方。 ここで入れる空室率は年間の平均です。実際の空室は「1年まるごと空く」ように固まって出ます。平均が同じでも、資金繰りの厳しさは違います

2つ目は、小さく見えて実際には利回りを動かします。

毎月いくら持ち出しになるかは手出しシミュレータ、売るところまで通した損益は出口の損益分岐計算機で見てください。指標そのものの意味は実質利回りにまとめています。