賃貸と購入の比較シミュレータ

この計算機が出している数字

比べているのは「純負担」です。出ていったお金から、手元に残るものを引いた額です。

住宅ローンの返済額そのものは、次の式で出しています。

「家賃と返済額」だけを並べると、答えを間違える

広く使われている比較は、家賃とローン返済額を横に並べるものです。この方法で何が起きるかを、数字で見てください。

物件価格4,000万円、頭金400万円、金利1.0%、35年返済。家賃は月12万円。10年で比べます。

家賃と返済額だけを並べる方法は、購入の側にだけかかる費用と、購入の側にだけ残る資産を、両方とも落としています。

結論を決めているのは、物件価格の変動率

上の例で、購入が有利か賃貸が有利かを決めているのは、金利でも家賃でもありません。10年後にその物件がいくらで売れるかです。

10年で賃貸と購入が互角になるのは、価格が年1.59%下がるときでした。それより下落が緩やかなら購入、きついなら賃貸のほうが負担は小さくなります。

この計算機の既定値を0%にしてあるのは、上がる前提を置くことも下がる前提を置くことも、こちらが決めてよい話ではないからです。かわりに、変動率を振った表を必ず出しています。

入れる数字の集め方

売るときの諸費用は、仲介手数料が中心です。上限は国土交通省の告示^[1]で決まっていて、売買の媒介では代金の額を区分して、200万円以下の部分は5%、200万円を超え400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%を合計した額が上限です。400万円を超える物件でよく使われる「代金 × 3% ＋ 6万円」は、この区分計算をまとめた式です。これに消費税がかかります。

固定資産税・都市計画税の仕組みは総務省の説明^[5]にあります。住宅用地の特例や新築住宅の減額措置があるため、いまの額がそのまま続くとは限りません。修繕積立金の水準は国土交通省のガイドライン^[4]に、長期修繕計画の事例から専有面積あたりの目安が示されています。

住宅ローン控除は、年末残高に0.7%を掛けた額です（国税庁 No.1211-1^[2]）。この計算機では、入力した上限で頭を打ったうえで、住んでいる年数と控除年数の短いほうまでを足しています。

この計算に含めていないもの

含めていないものを先に書きます。どれも金額としては小さくありません。

• 売ったときの税。居住用の家屋には3,000万円の特別控除^[3]があるため、多くの場合は課税されませんが、要件を満たさないときは譲渡所得への課税がかかります
• 家賃・管理費・修繕積立金が将来上がること。どちらの側にも起きうるため、片方だけ入れると偏ります
• 賃貸なら手元に残る現金。頭金と購入諸費用を出さずに済むぶんを運用した場合の利益は入れていません
• 住み替えの引越し費用と、購入側のリフォーム費用
• 団体信用生命保険の保障（団信）。生命保険の代わりになる面がありますが、金額には直せません
• 金利が動くこと。変動金利を選ぶなら、返済額は途中で変わりえます

住宅ローンそのものの選び方は不動産のローンの全体像に、借りる側の契約の話は賃貸の全体像にまとめています。