手出しシミュレータ

この計算機が出している数字

毎月の手出しは、次の引き算です。

ローン返済額そのものは、次の式で求めています。

「月々わずか」を、35年ぶんに直してみる

販売資料では、手出しは月額で示されます。月1万円と言われれば、大きな額には聞こえません。

月額で見るか総額で見るかで、同じ数字の印象は変わります。どちらも同じ金額です。 判断するときは、両方を見たほうが確かです。

入力する数字の集め方

住宅ローンの実際の利用状況については、住宅金融支援機構のフラット35利用者調査^[1]が参考になります。借入額や返済負担率の分布が公表されています（投資用ローンとは条件が異なる点にご注意ください）。

この計算に含めていないもの

この計算機が出すのは、毎月の現金の出入りだけです。一度きりの支出も、数年に一度の支出も、税も、出口も見ていません。

• 購入時の諸費用。 登記費用、仲介手数料、不動産取得税、印紙税、ローンの事務手数料。毎月の収支とは性質が違うので外していますが、金額は小さくありません
• 設備の故障と、入退去のときの原状回復。 給湯器やエアコンの交換、入居者を募集するときの広告料。数年に一度しか出ないので、毎月の式には現れません
• 家賃の下落と、修繕積立金の値上げ。 どちらも入力した額が返済期間ずっと続く前提で計算しています
• 税金の還付。 減価償却で不動産所得が赤字になれば給与所得と損益通算できますが、額は所得の水準と物件の構造・築年数で大きく変わります。一律の前提を置くと、かえって誤解を招きます
• 売却時の損益と譲渡所得への課税。 通算の損益を最後に決めるのはここです。取得費は減価償却した分だけ小さくなる^[2]ため、長く持つほど売却時の税は重くなります
• 金利が上がること。 変動金利で借りるなら、返済額は途中で変わりえます

1つ目は、毎月の話ではないという理由で外しているだけで、手出しの何年分にもなります。

指標としての実質利回りは実質利回り計算機、売るところまで通した損益は出口の損益分岐計算機で見てください。