住宅ローン控除の計算機

「最大455万円」は誰の数字か

住宅ローン控除の説明で最初に出てくるのは、たいてい「最大◯◯万円」です。この数字の作り方は、条文どおりに追えます。

掛け算は正しいのですが、この式が成り立つには2つの条件が要ります（租税特別措置法41条^[1]）。

1. 13年間ずっと、年末の住宅ローン残高が5,000万円以上ある
2. 毎年35万円の所得税・住民税を納めている

★1つ目は、返済していれば成立しません。 元利均等で返している限り、残高は毎年減ります。

上の計算機の初期値（借入4,000万円・金利1.0%・35年・4月入居・認定住宅の新築・子育て世帯・源泉徴収税額158,000円）で出るのは、この3つの数字です。

★455万円と298万円の差157万円のうち、152万円は税とは関係なく落ちています。

1回目に落ちる場所 — 年末残高

控除額の計算は、租税特別措置法41条2項に書かれています。

★借入額が借入限度額より小さいなら、限度額の大きさは最初から結果に効きません。

認定住宅を選ぶと限度額が5,000万円になりますが、4,000万円しか借りていなければ、使われるのは残高のほうです。限度額が3,500万円のZEH水準を選んだ場合と比べても、最初の数年しか差が出ません。

住宅の性能を上げると建築費も上がります。その差額を控除の増分が上回るかどうかは、借入額次第で逆転します。 上の計算機で 省エネの性能 を切り替えると、13年の合計がどれだけ動くかがそのまま出ます。

2回目に落ちる場所 — 納めた税

控除の枠が275,500円あっても、納めた税がそれ以下なら、その分しか戻りません。戻る先は所得税と住民税の2つで、どちらにも上限があります。

所得税から引ける額

その年の所得税額までです。源泉徴収票の「源泉徴収税額」をそのまま使うと、2.1%多く見積もることになります。

源泉徴収税額は、所得税と復興特別所得税の合計だからです。復興特別所得税は基準所得税額の2.1%で（復興財源確保法13条^[4]）、その基準所得税額は「所得税の税額の計算に関する法令の規定により計算した所得税の額」と定義されています（同法10条）。住宅ローン控除は税額控除なので、復興特別所得税がかかるのは控除を引いた後の額です。

住民税から引ける額

所得税から引き切れなかった分は、翌年度の住民税から引けます。ただし上限があります。

条文は道府県民税と市町村民税に分かれて書かれているため、1か所を読んでも全体が見えません。地方税法附則5条の4^[3]を両方読むと、こうなります。

★課税総所得金額等が195万円を超えると、5%の側ではなく97,500円の側が効きます。 そこから先は、所得が増えても住民税から引ける額は増えません。

3回目に落ちる場所 — 補助金と贈与

借入限度額と、年末残高と、納めた税。ここまでで3つの天井を見ました。もう1つあります。

租税特別措置法施行令26条6項は、住宅借入金等の合計額が取得の対価を超えるとき、対価の額までに切り下げると定めています。借りた額のうち、家の代金を超えた部分は控除の対象になりません。

★問題はその先です。 同じ項が、こう続けています。

これは借入限度額とは別の天井です。「借入限度額は5,000万円です」という説明の中には出てきません。

★補助金も同じです。 子育て世帯向けの住宅補助のような、国や地方公共団体からの給付を受けた場合、その額も対価から引かれます。もらった額のぶん、控除の枠が減ります。

なくなるわけではありません。 補助金100万円を受けて控除の天井が100万円下がると、控除は13年で最大7万円減ります。差引では93万円が残ります。★それでも、両方をそのまま足した額にはなりません。

借入限度額の表（令和8年〜令和12年入居）

租税特別措置法41条7項・9項の各号を、入居年で絞って並べ直したものです。令和8年から令和12年までは、条文が「令和八年から令和十二年までの各年」で束ねているため、入居年で額が変わりません。

省エネ基準を満たさない家

新築と未使用の取得は、令和6年1月1日以後に入居した場合、住宅ローン控除を受けられません。 租税特別措置法41条24項が定めています。

★この禁止は、新築と未使用の取得だけを対象にしています。 中古（既存住宅）は条文に入らないため、41条1項・3項3号の本体が残り、借入限度額2,000万円・控除期間10年で使えます。ただし耐震基準への適合が要ります。租税特別措置法施行令26条3項^[2]は、昭和57年1月1日以後に建築されたものか、耐震基準に適合するものかのいずれかとしています。★前者なら、耐震基準適合証明書は要りません。登記事項証明書の建築の日付だけで判定できます。

控除期間が13年になる条件が、令和8年から変わった

租税特別措置法41条6項は、控除期間を10年としたうえで、13年になる場合をかっこ書きで2つ並べています。

★中古の認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合は、令和8年入居から13年になります。

計算に含めていないもの

この計算機が出すのは、条件を満たしている前提での上限と実額です。次のものは含めていません。

• 要件を満たしているかの判定。 床面積50㎡以上（施行令26条1項）、償還期間10年以上、取得等の日から6か月以内の居住、合計所得金額2,000万円以下（41条1項）。いずれも満たしていないと、控除そのものが受けられません
• 他の特例との重複。 居住した年とその前年・前々年に3,000万円特別控除などを受けていると適用されません（41条21項）。★空き家特例（35条3項）は除かれているので併用できます
• 昇給・扶養の増減。 所得税額と住民税の上限は、13年間同じとして計算しています。実際には毎年変わります
• 繰上返済と借り換え。 残高が減れば控除も減ります。★繰上返済で減る利息と、減る控除額を比べる必要があります。繰上返済の効果で利息側を出せます
• ペアローン・連帯債務の配分。 借入額の欄には自分の負担分を入れてください。2人ぶんを入れると、控除も2人ぶんまとめて出てしまいます
• 40㎡以上50㎡未満の家屋の特例。 令和5年12月31日以前に建築確認を受けたものに限られ、合計所得金額の上限も1,000万円になります（41条16項）

そもそも使えるかどうか

このページが出すのは、使えることを前提にした額です。要件を1つでも欠けば、額の計算に進めません。

誰から買うか（生計を一にする親族からの取得は対象外）、登記簿上の床面積、取得から6か月以内の居住、合計所得金額。それに、転勤や繰上返済で途中から止まることもあります。どれも契約の前か、その場でしか手が打てません。

条件の当てはめは住宅ローン控除にまとめました。

何を確かめてから使うか

借入額の欄に入れる数字が、いちばん結果を動かします。

年末残高は、借入額・金利・返済期間・入居した月から計算しています。実際の年末残高は、借入日と返済日のずれ、ボーナス返済、当初固定金利の期間の設定で変わります。金融機関から届く「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」に載る額が正です。

★1年目だけは、この計算機の数字と証明書の数字がずれやすくなっています。 入居した月に借り、翌月から返済する前提で計算しているためです。

住宅の性能で迷っているなら、建築費の差額を先に出してください。 控除の増分だけを見ると、性能を上げたほうが得に見えます。上の計算機で性能を切り替えて出る差額と、見積りの差額を並べれば、どちらが大きいかはその場で分かります。