出口の損益分岐計算機
残債の減り方と価格の下落を年ごとに並べ、何年後に売れば通算の損失が最も小さくなるかを出します。売却手取りが残債を上回る時期も分かります。
条件を入れる
損失が最も小さくなるのは
-年後
残債を売却手取りが上回るのは
-
年ごとの通算損益
棒が下（赤）は損失、上（緑）は利益。売却費用と手出しの累計を含めた額です。
主な年の内訳
入力した数字は送信されません。すべてこの画面の中だけで計算しています。 税は含めていません。
この計算機がやっていること
年ごとに、次の4つを並べています。
通算 ＝ 売却手取り − 残債 − 手出しの累計 − 頭金
- 売却手取り
- 想定価格から売却費用を引いた額
- 残債
- 元利均等返済の式で、その時点の残高を計算
- 手出しの累計
- 各年の（返済＋経費−実収入）を積み上げた額
- 頭金
- 購入時に入れた自己資金
税は含めていない。所有期間や取得費で大きく変わるため、一律の前提を置かないことにした。
残債は返済とともに確実に減ります。価格は下がる想定を置いています。この2本の線が、どこで交わるか。それが出口の分かれ目になります。
数字の出どころについて
同じことが、2年目以降の下落率と家賃の下落率にもいえます。地域と物件によって違います。 ここに置いた初期値は出発点であって、答えではありません。
結果の読み方
この計算に入っていないもの
よくある質問
なぜ「損失が最小になる年」を出しているのですか？
多くの条件で、通算が黒字になる年が来ないためです。黒字にならないなら、次に意味を持つのは「どこで切れば傷が浅いか」になります。物件を販売する会社はこの計算をしません。買わないほうがよいという結果が出るためです。売る立場にないこのサイトだからこそ作れる計算機です。
1年目の価格下落を15%にしているのはなぜですか？
新築で買った場合、引渡し後は中古として値付けされ直すためです。ただしこの15%という数字に出典はありません。物件・時期・売主によって幅が大きく、当サイトが確かめられていないためです。初期値としてそれらしい値を置いているだけなので、必ずご自身で調べた値に置き換えてください。中古で買う場合は0にしてください。
税は含まれていますか？
含まれていません。譲渡所得への課税は、取得費（減価償却した後）や所有期間によって変わり、一律の前提を置くとかえって誤解を招くためです。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わる点は、別途ご確認ください。
残債が減るより価格が下がるほうが速い場合、どうなりますか？
売却手取りが残債に届かない状態が続きます。売るには差額を現金で用意する必要があり、用意できなければ売れません。この状態を残債割れといいます。計算結果の「残債を売却手取りが上回るのは」の欄で、それが何年後になるかが分かります。
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