借り換えの損得計算機
借り換えの損得を、諸費用を引いた後の実額で出します。期間を延ばさずに金利だけ下げた場合と、期間も延ばした場合を並べます。毎月の軽減額がどちらから来ているかが分かります。
条件を入れる
諸費用を払った後の、損得
-円
条件を入れると、その場で計算されます。
毎月の返済額の変化
-円
諸費用を取り戻すまで
-年
★期間を延ばすほど、この年数は短く出ます。総額とは逆を向くことがあります。
★期間を延ばしたことで、増える総額
-円
3つを並べる
真ん中の列が、期間を延ばさずに金利だけ下げた場合です。 案内で示される「毎月◯円下がります」が右の列なら、 その差は金利ではなく期間から来ています。
諸費用を借入額に上乗せする組み方もありますが、この計算では現金で払う前提にしています。 上乗せすると、その分にも利息がかかります。
入力した数字は送信されません。すべてこの画面の中だけで計算しています。 住宅ローン控除への影響と、団体信用生命保険の入り直しは含めていません。
この計算機が出すもの
借り換えの案内は、たいてい「毎月◯円下がります」という形で示されます。その数字は正しいことが多いのですが、どこから来ているかが書かれていません。
だからこの計算機は、3つを並べます。
| 列 | 何を示すか |
|---|---|
| いまのまま | 借り換えなかった場合 |
| 借換（期間そのまま） | 金利だけを下げた効果 |
| 借換（入力した期間） | 期間の変更も含めた結果 |
真ん中の列が、借り換えの本当の効果です。右の列との差は、金利ではなく期間から来ています。
計算していること
損得 ＝ いまの残り総返済額 − 借換後の総返済額 − 諸費用
- いまの残り総返済額
- 毎月の返済額 × 残りの回数
- 借換後の総返済額
- 新しい条件で計算し直した毎月の額 × 新しい回数
- 諸費用
- 事務手数料・保証料・登記費用・印紙税の合計
諸費用は現金で払う前提にしている。借入額に上乗せすると、その分にも利息がかかる。
回収年数 ＝ 諸費用 ÷（毎月の軽減額 × 12）
- 毎月の軽減額
- いまの返済額 − 借換後の返済額
この年数より前に売却や完済をすると、諸費用のぶんだけ損になる。
2つ目が効きます。投資用の物件で数年後の売却を考えているなら、回収年数を超えて持つ予定があるかを先に確かめてください。
期間を延ばすと、何が起きるか
初期値（残債2,400万円・2.0%・残り30年 → 1.0%）で計算すると、こうなります。
期間そのまま 30年
- 毎月 88,709円 → 77,193円
- 毎月の軽減は 11,515円
- 残りの総額 27,789,655円
- 諸費用を引いた損得 ＋3,517,468円
金利の低下だけによる効果。
期間を延ばして 35年
- 毎月 88,709円 → 67,749円
- 毎月の軽減は 20,960円
- 残りの総額 28,454,398円
- 諸費用を引いた損得 ＋2,852,724円
毎月は約2倍下がるが、総額は増える。
どちらが良いという話ではありません。毎月の資金繰りを楽にすることが目的なら、期間を延ばす選択にも理由があります。 問題は、その差が総額でいくらなのかを知らないまま決めることです。
金額に表れない、いちばん大きな論点
諸費用の中身
- 事務手数料（2.2％の定率型）528,000円84.1%
- 登記費用（抹消と設定）80,000円12.7%
- 印紙税・その他20,000円3.2%
事務手数料には定率型と定額型があります。定率型は借入額が大きいほど重くなり、2.2%なら2,400万円で528,000円です。定額型は数万円で済むかわりに、金利がやや高く設定されていることがあります。
判断する順序
5つ目を最初に確かめる、という順序もありえます。健康状態に不安があるなら、そこが通らなければ他の計算に意味がありません。
この計算に入っていないもの
変動金利の基準として使われる短期プライムレートの推移は、日本銀行[3]が公表しています。借り換えの前後で金利の種類を変えるなら、変動金利にまとめた5年ルール・125%ルールの扱いも確かめてください。
繰上返済と借り換えのどちらを先にするかで迷うなら、繰上返済の効果計算機と見比べてください。手元の現金を使う点は同じで、効き方が違います。