繰上返済の効果計算機
繰上返済で減る利息を、期間短縮型と返済額軽減型の両方で出して並べます。どちらか一方だけを示す説明が多いのですが、選ぶには両方の数字が要ります。
条件を入れる
期間短縮型なら、減る利息
-円
返済額軽減型なら、減る利息
-円
2つの型の比較
利息の軽減は期間短縮型のほうが大きく、毎月の余裕は返済額軽減型のほうが増えます。
繰上返済した100万円は、実質何%で運用したことになるか
-%
入力した数字は送信されません。すべてこの画面の中だけで計算しています。 住宅ローン控除への影響は含めていません。
2つの型を、同じ画面に並べる理由
繰上返済には2つの型があります。
期間短縮型
- 毎月の返済額は変わらない
- 返済期間が短くなる
- 利息の軽減額が大きい
総額を減らしたいとき。
返済額軽減型
- 返済期間は変わらない
- 毎月の返済額が下がる
- 利息の軽減額は小さめ
毎月の余裕を作りたいとき。
計算していること
n ＝ − log(1 − P・r ÷ M) ÷ log(1 + r)
- n
- 繰上返済した後、完済までにかかる月数
- P
- 繰上返済した後の元金
- r
- 年利 ÷ 12（月利）
- M
- 毎月の返済額（変わらない）
返済額を保ったまま、残った元金を返し切るのに何か月かかるかを求めている。
返済額軽減型のほうは単純で、残った元金を、残りの期間で割り直すだけです。元利均等返済の式に、新しい元金と元の期間を入れ直します。
「実質何%で運用したのと同じか」
この計算機が出しているもう1つの数字です。
繰上返済で減った利息を、投じた金額と期間で割り戻すと、その資金を年何%で運用したのと同じ効果があったかが出ます。年2%のローンなら、おおむね年2%前後になります。
この計算に入っていないもの
借入の実際の水準については住宅金融支援機構のフラット35利用者調査[1]に、借入額や返済負担率の分布が公表されています。
関連する解説は返済比率にまとめました。
よくある質問
どちらの型を選べばよいですか？
利息の軽減だけを見れば期間短縮型が有利です。ただし毎月の返済額は下がりません。手元の資金繰りに余裕を作りたいなら返済額軽減型になります。どちらが正しいという話ではなく、いま何を必要としているかで決まります。この計算機は、両方の数字を並べて出します。
「実質何%で運用したのと同じ」とはどういう意味ですか？
繰上返済で減った利息を、投じた金額と期間で割り戻した率です。年2%のローンを繰上返済すれば、おおむね年2%前後で運用したのと同じ効果になります。この率より確実に高い利回りを得られる先があるなら、そちらへ回す判断もありえます。ただし「確実に」という部分が要点で、投資の期待利回りと、確定している金利とは性質が違います。
住宅ローン控除への影響は含まれていますか？
含まれていません。住宅ローン控除は年末の残高に応じて計算されるため、繰上返済で残高が減ると控除額も減ります。控除の適用を受けている期間中は、繰上返済の効果から控除の減少分を差し引いて考える必要があります。金額は所得や物件の要件によって変わるため、この計算機では扱っていません。
早くやるほど効果が大きいのですか？
元利均等返済では、返済の初期ほど利息の割合が大きくなります。そのため、同じ額なら早い時期の繰上返済のほうが利息の軽減額は大きくなります。ただし手元の現金を減らすことでもあるため、空室や修繕、生活の予備費を確保したうえでの話になります。
手数料はいくらかかりますか？
金融機関と手続きの方法によって違います。窓口では数千円から数万円、インターネット経由では無料としている金融機関もあります。一部繰上返済と全額繰上返済で扱いが違うこともあります。この計算機では手数料を入力できるようにしてあり、軽減額から差し引いて表示します。
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