0円住宅 ぜろえんじゅうたく

不動産の動画や記事で「0円住宅」という言葉を聞いたとき、2つの別のものが同じ名前で呼ばれていることに気をつけてください。

ここから先は、前者の無償譲渡について書きます。

なぜ0円なのか

売れないから0円なのではなく、持っているほうが損だから0円です。

売れる見込みが立たない地域では、この合計が「持っていることの値段」になります。0円で手放すのは、その値段を止めるためです。

この構造は、もらった人へそのまま移ります。 0円で手に入れた人が、次の「持っているほうが損」な人になります。ここを分かったうえでもらうのか、タダだと思ってもらうのかで、その後がまったく違います。

もらう時点で、いくら出るのか

代金が0円でも、税と登記の費用は出ていきます。

無償でも不動産取得税はかかる

地方税法^[3]73条の2第1項は、こう定めています。

税率は地方税法^[3]73条の15により100分の4ですが、租税特別措置法^[2]附則11条の2により、住宅と土地は令和9年3月31日までの取得について100分の3とされています。宅地の課税標準は同附則11条の5により価格の2分の1です。

ただし免税点があります。課税標準となるべき額がこれに満たなければ課されません（地方税法^[3]73条の15の2）。

実際に計算してみる

土地の固定資産税評価額50万円、建物30万円の空き家を、個人からもらった場合です。

★登録免許税には、宅地2分の1の特例が効きません。 あれは不動産取得税の特例です。登録免許税の課税標準は評価額そのままで、贈与による所有権移転の税率は1,000分の20です（登録免許税法^[4]別表第一の一）。同じ「評価額」から出す税でも、使う額が違います。

誰からもらうかで、税法そのものが変わる

贈与税の基礎控除は、条文では60万円です（相続税法^[1]21条の5）。よく言われる110万円は租税特別措置法^[2]70条の2の4による特例で、平成13年1月1日以後の贈与に適用されます。法人からもらった場合は所得税法^[6]の一時所得として扱われます。

効いてくるのは、もらった後

取得のときの税は、評価額が小さければ数万円で収まります。判断を分けるのは、その後です。

固定資産税の標準税率は100分の1.4（地方税法^[3]350条）。免税点は土地30万円・家屋20万円です（同351条）。

住宅の敷地には住宅用地の特例があり、課税標準が下がります（同349条の3の2）。

先ほどの空き家（土地50万円・建物30万円）で計算します。

勧告を受けると、特例が外れる

空家等対策の推進に関する特別措置法^[5]13条1項は、適切な管理が行われず、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれのある状態にある空家等を「管理不全空家等」と定めています。

★指導と勧告は、別の段階です。 税が変わるのは勧告からです。

確かめること

この記事で扱っていないもの

• 都市計画税。市街化区域では固定資産税とあわせて課されます。住宅用地の特例は都市計画税にもありますが、軽減の幅が違います
• 修繕費と解体費。金額としてはここがいちばん大きいことが多いのですが、建物の状態で幅がありすぎるため、額を置いていません
• 相続税評価額の求め方。土地は路線価方式または倍率方式で、固定資産税評価額とは別の評価です。この記事では「合計が110万円以下なら贈与税は0円」という判定にだけ使っています
• 不動産取得税の住宅の控除。中古住宅の控除は「個人が自己の居住の用に供する」場合に限られます。詳しくは不動産取得税にまとめました

もらった家を将来売るときの税は譲渡所得に、毎年の税の仕組みは固定資産税にあります。