土地の値段が4つある理由 とちのねだんがよっつあるりゆう
同じ土地に4つの公的な値段がある。基準日も、評価替えの頻度も、目的も違う。路線価は公示の8割程度、固定資産税評価額は7割程度とされている。
この記事の要点
- 公的な土地の値段は4つ。所管も基準日も目的も違う
- 地価公示は1月1日時点で3月公表、都道府県地価調査は7月1日時点で9月公表
- 路線価は公示の8割程度、固定資産税評価額は7割程度とされている
- 地価公示は鑑定士2人以上、都道府県地価調査は1人以上
- 固定資産税評価額だけ、3年に1度しか評価替えされない
目次（7項目）
同じ1つの土地に、国や自治体が付けた値段が4つあります。名前はそれぞれこうです。
- 地価公示（こうじかかく）… 国が毎年出す、標準的な土地の値段
- 都道府県地価調査（基準地価）… 都道府県が出す、同じ趣旨のもの
- 相続税路線価（路線価）… 相続税・贈与税を計算するための、道路ごとの値段
- 固定資産税評価額 … 固定資産税を計算するための値段。毎年の納税通知書に載っています
★同じものを4回測っているのではありません。 目的が違うので、基準日も、見直す頻度も、水準も違います。
4つは、別の目的で作られている
地価公示
- 国土交通省 土地鑑定委員会
- 毎年1月1日時点・3月公表
- 標準的な土地の正常な価格を示す
- 鑑定士2人以上
取引価格の指標と、補償金の算定の基礎になる。
都道府県地価調査
- 都道府県知事
- 毎年7月1日時点・9月公表
- 目的は地価公示と同じ
- 鑑定士1人以上
半年ずらして置かれている。
相続税評価（路線価）
- 国税庁・国税局長
- 毎年1月1日時点・7月公表
- 相続税・贈与税の課税のため
- 地価公示の8割程度
評価時点から公表まで半年ある。
固定資産税評価額
- 総務省・市町村長
- 1月1日時点・3年に1度評価替え
- 固定資産税等の課税のため
- 地価公示の7割程度
4つの中で、これだけ毎年動かない。
出典は国土交通省の一覧です。7割・8割の水準も、そこに書かれています。
出典は国土交通省の主な公的土地評価一覧[1]です。
★同じものを4回測っているのではありません。 別の目的のために、別の物差しが用意されています。
基準日が、1月1日と7月1日に分かれている
★都道府県地価調査だけ7月1日なのは、地価公示の半年後の状況を見るためです。2つを並べると1年に2回の観測点になります。
条文は地価公示法[2]と国土利用計画法施行令・同施行規則[3]にあります。
8割・7割は、国が自分で書いている
固定資産税評価額については、国土交通省の一覧が「平成6年以降は地価公示の水準の7割程度」としています。
★「目途」です。 個々の土地について8割・7割ちょうどになることを保証するものではありません。
公示価格は、参考値ではない
★「しなければならない」と書かれています。
地価公示法1条は、目的として2つを挙げています。一般の土地の取引価格に対して指標を与えることと、公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資することです。
後者があるので、公示価格には拘束力のある使われ方が用意されています。
逆算はできる。ただし片道だけ
8割・7割が目途として示されているので、手元の数字から公示の水準へ戻すことはできます。
公示の水準 ≒ 路線価 ÷ 0.8 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7
- 路線価
- 1平方メートル当たり。国税庁の財産評価基準書で引ける
- 固定資産税評価額
- 土地全体の額。課税明細書に載っている
- 0.8で割る
- 国税庁が「80%程度を目途」と書いている
- 0.7で割る
- 国土交通省の一覧が「7割程度」としている
固定資産税評価額は土地全体の額なので、単価にするには地積で割ります。★3年に1度しか動かないので、据置年度では公示の水準からずれます。
★2つの逆算がぶつかったら、その差が情報です。 固定資産税評価額から戻した額のほうが低ければ、基準年度からの間に地価が上がっている可能性があります。
どれも「売れる値段」ではない
何を知りたいのか
この地域の水準を知りたい
4つとも使える
- 地価公示・都道府県地価調査は、標準地の正常な価格
- 路線価は道路ごとの1平方メートル当たりの価額
- 固定資産税評価額は、自分の土地の額が課税明細書に載っている
位置を測るための目盛りとして働く。
自分の土地がいくらで売れるか知りたい
どれも答えにならない
- ★標準地・基準地は、形状も接道も通常のものが選ばれている
- 自分の土地は標準地ではない
- 間口、奥行、不整形、接道、周辺の状況で変わる
- 売り急ぎ・買い急ぎの事情も入らない
4つは値札ではない。
★路線価方式では、路線価に画地調整率（奥行距離、不整形の度合い、角地など）と地積を乗じます。調整率が入ること自体が、路線価だけでは決まらないことを示しています。
価格の出し方そのものは積算価格と収益価格にまとめました。鑑定評価では、原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つを出して調整します。
自分で引ける場所
★3つ目がいちばん早い。手元にある紙に、自分の土地の公的な評価が1つ載っています。
売るときの税額は、この4つではなく実際の売却価格と取得費で決まります。→ 譲渡所得