正当事由と立退料 せいとうじゆうとたちのきりょう

正当事由（せいとうじゆう）とは、貸主の側から建物の賃貸借を終わらせるために必要な理由のことです。借地借家法が求めています。

立退料は、出ていってもらうために貸主が払うお金のことです。法律に「立退料」という言葉はなく、条文では「財産上の給付」と書かれています。

★この2つの関係を取り違えると、話が噛み合いません。 立退料だけで明渡しが決まるわけではないためです。

期間が来ても、終わらない

建物の賃貸借は、期間が満了しただけでは終わりません。

条文は借地借家法^[1]26条と28条にあります。

★通知の期間を守っても、正当事由が無ければ更新は止まりません。

正当事由は、双方の事情を比べる

考慮する事情は4つです。

★貸主の事情と借主の事情を並べて比べる、という形になっています。

立退料は、正当事由を補う一要素である

28条は、財産上の給付の申出を「考慮して」正当事由を判断するとしています。

期間の定めが無い契約は、手順が違う

期間の定めがある契約と無い契約で、終わらせ方が変わります。

借主の側からの解約は、契約の定めにしたがって申し入れれば足ります（民法^[2]617条・618条）。

★6か月の経過は、正当事由を不要にするものではありません。 両方が要ります。

期間を短くすると、かえって終わらせにくくなる

半年で区切ったつもりの契約は、期間の定めが無い契約になります。すると27条の解約申入れと6か月の経過、そして28条の正当事由が必要になります。

★短くしたつもりが、終わらせにくくなります。

期間を区切る効果を持たせられるのは、定期借家として38条の要件を満たした場合だけです。公正証書等の書面（または電磁的記録）で契約し、更新がない旨をあらかじめ書面で説明する必要があります。

特約で外すことはできない

この「節」に含まれるのは26条から29条までです。更新、解約、正当事由、期間の扱いが、すべて入ります。

★契約書に「更新しない」「1年で明け渡す」と書いてあっても、普通借家であれば効きません。

同じ構造は更新料にもあります。法律上の支払義務が無いものは契約で作れますが、法律が借主に与えているものを契約で削ることはできません。

貸す側から見た順序

借りる側から見ると

通知が来ても、それだけで出る必要はありません。 正当事由の有無が問題になります。

★ただし、争うことと住み続けることは同じではありません。 争っている間の賃料は払い続ける必要があり、決着まで時間もかかります。

条件の交渉として扱うなら、28条が挙げる4つの要素のうち、自分の側の「使用を必要とする事情」を具体的に示せるかが要点になります。通勤、通学、通院、営業の継続。説明できる形にしておくことが、金額の交渉にも効きます。

退去することにした場合は、原状回復の範囲を先に確かめてください。明渡しの条件と、原状回復の負担は別の話です。

★そもそも賃料を払っていない場合は、この仕組みが働きません。 無償なら使用貸借で、借地借家法の対象外です。→ 使用貸借（無償で貸す）