設備が壊れたとき せつびがこわれたとき
修繕義務は貸主にある。借主が自分で直せる場合が2つあり、使えなくなった部分の賃料は請求を待たずに減額される。
この記事の要点
- 修繕義務は貸主にある。借主のせいで壊れた場合を除く
- 借主が自分で修繕できる場合が2つある（607条の2）
- 賃料は「請求できる」ではなく「減額される」と条文にある（611条1項）
- 必要費は直ちに、有益費は契約終了時に償還される（608条）
- 貸主の保存行為は、借主が拒めない（606条2項）
賃貸で設備が壊れたとき、誰が直し、誰が払い、家賃はどうなるのか。民法に4つの条文があります。
- 606条 … 修繕の義務は貸主にある
- 607条の2 … 借主が自分で直せる場合が2つある
- 608条 … 借主が払った費用の返してもらい方
- 611条 … 使えない間の賃料
★このうち611条だけ、書き方が違います。 「請求できる」ではなく「減額される」です。
修繕の義務は、貸主にある
★「賃借人の責めに帰すべき事由」があるかどうかで分かれます。
貸主の負担
- 経年による故障
- 設備の寿命による不具合
- 建物の構造に起因する雨漏りなど
- ★使い方に問題が無ければ、原則こちら
606条1項の本文。
借主の負担
- 借主の責めに帰すべき事由による故障
- 使い方を誤ったことによる破損
- 通知を怠って被害が広がった部分
606条1項ただし書で、貸主の義務から外れる。
★退去時の原状回復とは別の話です。あちらは「元に戻す範囲」、こちらは「住んでいる間に直す義務」です。
退去時の話は原状回復にまとめました。時期も、根拠になる条文も違います。
★借主が自分で直せる場合が、2つある
★1号は「通知したこと」が要件です。 電話だけでは残りません。メールや書面など、記録に残る形で伝えてください。
2号の「急迫の事情」なら、通知を待たずに修繕できます。水が噴き出している、ガスが漏れている、といった場面です。
払った費用は、いつ返ってくるか
必要費
- 賃貸人の負担に属する費用を支出したとき
- ★「直ちにその償還を請求することができる」
- 契約終了まで待たなくてよい
- 設備の修理代などが典型
1項。
有益費
- 物の価値を高める費用
- ★償還は「賃貸借の終了の時」
- 196条2項により、価格の増加が現存する場合に限る
- 裁判所が相当の期限を許与することもある
2項。
★同じ「自分が払った」でも、返ってくる時期が違います。修理代は直ちに、価値を高めた分は終了時です。
★賃料は「減額される」と書かれている
★★「請求することができる」ではありません。「減額される」です。
借主から言わなければ、下がらないのか
611条1項の書き方
当然に減額される
- ★「減額される」と書かれている
- 2020年施行の改正で、この書き方になった
- 借主の責めに帰することができない事由による場合に限る
- 一部が使えなくなったことが前提
請求を待たずに、法律上そうなる。
32条（賃料増減請求）の書き方
請求してはじめて動く
- 「増減を請求することができる」
- 相場との乖離を理由にするもの
- 協議が調わなければ調停・裁判へ
- ★性質がまったく違う
→ 賃料の増額請求と減額請求。
★2つを混同すると、話が噛み合いません。設備が壊れた話は611条、相場との差の話は借地借家法32条です。
相場との差を理由に賃料を変える話は賃料の増額請求と減額請求にまとめました。別の制度です。
残存する部分だけでは賃借した目的を達せられないときは、611条2項により契約を解除できます。
起きたときの順序
★3つ目が抜けやすいところです。エアコンが「設備」なのか「残置物」なのかで、貸主の修繕義務があるかどうかが変わります。