相続登記の義務化 そうぞくとうきのぎむか

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、登記簿の名義を相続人へ書き換える手続きです。

長く「やってもやらなくてもよいもの」でしたが、★2024年4月1日から、申請が義務になりました。 期限があり、正当な理由なく怠ると過料の対象になります。

そして2024年より前に起きた相続にも適用されます。 ここが最も見落とされます。

2024年4月1日から、申請しなければならない

★起算点は死亡日ではありません。

★2024年より前の相続も、対象である

ここがいちばん見落とされます。

第二号施行日は2024年4月1日です。

★「昔のことだから関係ない」とはなりません。

期限は、2回来ることがある

なお、代位者その他の者の申請または嘱託によって登記がされた場合は、これらの規定は適用されません（76条の2第3項）。債権者が代位して登記していれば、義務は残りません。

相続人申告登記 — 間に合わないときの逃げ道

遺産分割がまとまらないうちに3年が来ることがあります。そのための仕組みが相続人申告登記です。

過料は「正当な理由がないのに怠ったとき」

★過料は刑罰ではありません。 行政上の秩序罰で、前科にはなりません。

ただし「正当な理由」が何を指すかは条文に書かれていません。期限を過ぎてよい根拠として当てにする性質のものではありません。

★住所・氏名の変更登記も、2026年4月から義務になった

こちらは相続登記の2年後に施行されました。まだ「施行予定」と書いている説明があります。

76条の6は、登記官が職権で氏名等の変更の登記をすることができるとしています。★ただし、所有権の登記名義人が自然人であるときは、その申出があるときに限られます。

放っておいて自動で直る仕組みではありません。

登録免許税と、2つの免税措置

相続による所有権の移転の登記は、不動産の価額の1000分の4です（登録免許税法^[4]別表第一の一（二）イ）。売買の1000分の20より低い税率です。

租税特別措置法^[2]84条の2の2が、2つの場合を非課税にしています。

3つ目を求めているのは法務局の案内^[3]です。条文には書かれていません。

★書き忘れると、免税されないまま納めることになります。

手を付ける順序

★引き取り手のいない土地なら、国に引き取ってもらう道もあります。 2023年4月27日から使えます。ただし建物があると申請すらできず、費用もかかります。→ 相続土地国庫帰属制度

売るときのことまで考えるなら、取得費が分かるかどうかで税額が大きく変わります。→ 譲渡所得

マンションの場合、名義が古いままだと管理組合の議決権の扱いでも問題になります。→ 区分所有

配偶者が住み続ける場合でも、建物の所有権の相続登記は別に必要です。 住む権利のほうの仕組みは配偶者居住権にまとめました。