配偶者居住権 はいぐうしゃきょじゅうけん
家に住み続けることと、お金を受け取ることを両立させるための権利。譲渡できず、貸すには所有者の承諾が要る。評価は建物も土地も2つに割れる。
この記事の要点
- 取得できるのは遺産分割か遺贈の2つだけ。当然には発生しない
- 相続開始の時に配偶者以外と共有していた建物では取得できない
- 譲渡できない。貸すにも改築にも所有者の承諾が要る
- 所有者には、配偶者に登記を備えさせる義務がある
- 評価すると、建物も土地も2つに割れる。合計は割る前と同じ
目次（8項目）
配偶者居住権とは、亡くなった人の配偶者が、その家の所有権を持たないまま、住み続けられる権利のことです。2020年4月から使えるようになりました。
家の権利を「住む権利」と「持つ権利（所有権）」の2つに分け、配偶者は住む権利だけを相続する、という形です。所有権は子などが相続します。
★当然に発生するものではありません。 使うには手続きが要ります。
何のためにあるか
配偶者が家に住み続けようとすると、その家の価値のぶんだけ、他の財産を受け取れなくなります。
配偶者は何を相続するか
家（所有権）を相続する
住む場所は確保できる
- 家の評価額が、相続分の中で大きな位置を占める
- そのぶん預貯金を受け取れなくなる
- 住めるが、暮らしの資金が足りなくなりうる
家が高いほど、この問題は大きくなる。
預貯金を相続する
暮らしの資金は確保できる
- 家は他の相続人のものになる
- 出ていくことになりうる
- 住み慣れた場所を離れる
住むことと、資金を持つことが両立しない。
★配偶者居住権は「住む権利」と「所有権」を分けることで、この二択を崩すための仕組みです。
住む権利だけを取り、所有権は他の相続人が取る。 そのぶん配偶者は、預貯金をより多く受け取れます。
取得できるのは、2つの場合だけ
★この2つだけです。 配偶者だからといって、当然に発生するものではありません。
終身が原則。期間を区切ることもできる
★終身が既定で、区切るのは例外という順序です。
期間を短く定めれば、評価額も下がります（後述の相続税法23条の2は、存続年数を計算に入れています）。そのぶん、期間が満了すれば出ていくことになります。
★登記させる義務は、所有者の側にある
★義務が所有者の側に置かれています。 配偶者が自分で何とかする、という建て付けではありません。
605条は不動産賃貸借の対抗力の規定です。準用されているので、登記を備えれば、建物が第三者に売られても住み続けられます。 605条の4も準用されるので、占有を妨げる者に対する請求もできます。
譲れない。貸すにも承諾が要る
できること
- 建物の全部を無償で使用・収益する（1028条1項）
- 従前居住していなかった部分を居住に使う（1032条1項ただし書）
- 使用・収益に必要な修繕をする（1033条1項）
従前の用法に従い、善良な管理者の注意をもって。
できないこと
- ★譲渡（1032条2項）。売ることも贈ることもできない
- 所有者の承諾なしに改築・増築（1032条3項）
- 所有者の承諾なしに第三者へ使用・収益をさせる（同）
住むための権利であって、換金や運用のための権利ではない。
★1032条4項は、違反があった場合に所有者が是正の催告をし、期間内に是正されないときに配偶者居住権を消滅させる意思表示ができる仕組みを置いています。
★評価すると、建物も土地も2つに割れる
配偶者居住権 ＝ 建物の時価 − 建物の時価 ✕ 残存年数の割合 ✕ 複利現価率
- 建物の時価
- 配偶者居住権が設定されていないものとした場合の時価
- 残存年数の割合
- （耐用年数 − 経過年数 − 存続年数）÷（耐用年数 − 経過年数）
- 経過年数
- 建築後の経過年数。6月以上の端数は1年、6月未満は切捨て
- 複利現価率
- 存続年数に応じ、法定利率による複利現価の割合（財務省令）
括弧の中が零以下になるときは零とします。耐用年数は所得税法の耐用年数に準ずるものとして政令で定めるものです。
そして2項が、残りを居住建物（負担付きの所有権）の価額としています。
- 建物 → 配偶者居住権（1項）＋ 居住建物の所有権（2項）1 33.3%
- 土地 → 敷地を使用する権利（3項）＋ 敷地の所有権（4項）1 33.3%
- ★合計は、割る前の時価と一致する1 33.3%
土地のほうは、土地の時価に複利現価率を乗じた額が「敷地の所有権」で、その残りが「使用する権利」です（3項・4項）。
★建物だけの話ではありません。 敷地の利用権も、配偶者の側に評価額として乗ります。条文は相続税法[2]23条の2にあります。
遺産分割が終わるまでの、短い権利
配偶者居住権とは別に、配偶者短期居住権があります。
相続開始の時に、無償で居住していた
これが要件。有償なら賃貸借の話になる
共同相続人間で遺産分割をすべき場合6か月
帰属が確定した日、または相続開始の時から6箇月を経過する日の、いずれか遅い日まで
それ以外の場合6か月
居住建物取得者からの消滅の申入れの日から6箇月を経過する日まで
★2項が「居住建物取得者は、第三者に対する居住建物の譲渡その他の方法により配偶者の居住建物の使用を妨げてはならない」としています。売って追い出す、ができません。
★短期居住権は、当然に発生します。 配偶者居住権のように遺産分割や遺贈が要るものではありません。
ただし、配偶者居住権を取得したとき、または891条に該当し（相続人の欠格事由）もしくは廃除により相続権を失ったときは適用されません（1037条1項ただし書）。
使うかどうかを考える前に
★1つ目と3つ目は、亡くなる前に確かめておけるものです。後からでは動かせません。
所有権の側は相続登記の義務化の対象になります。配偶者居住権を設定しても、建物の所有権の相続登記は別に必要です。
マンションの場合、区分所有建物としての扱いも重なります。→ 区分所有
売却を考える場面では、配偶者居住権が付いたままの所有権は買い手が限られます。 譲渡所得の計算そのものは譲渡所得にまとめました。