分譲 ぶんじょう

分譲とは、事業者が土地や建物を区分けして、複数の相手へ売ることです。「分割譲渡」の略にあたります。

効いてくるのは「誰が売主か」

同じ中古マンションの1室でも、売主が誰かで買主の立場は変わります。

この差は契約書を読む前から決まっています。 重要事項説明でも売買契約書でも、売主が誰かは最初に書かれています。そこを先に見てください。

業者が売主のときに働く制限

宅地建物取引業法^[1]は、業者が自ら売主となる場合について、いくつもの制限を置いています。実務でよく効くものを条文から挙げます。

手付は代金の2割まで（39条）

手付そのものの仕組みは手付金にまとめました。

契約不適合責任は引渡しから2年以上（40条）

個人が売主なら、期間を短くする特約も、責任を負わないとする特約も有効になりえます。同じ築年数の物件でも、売主が違えば買主が背負う危険が違います。 詳しくは契約不適合責任にあります。

違約金の予定も代金の2割まで（38条）

債務不履行を理由とする解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときは、合算した額が代金の2割を超える定めをしてはならないとされています。超える部分は無効です。

事務所以外での申込みなら撤回できる（37条の2）

いわゆるクーリング・オフです。業者の事務所など定められた場所以外で買受けの申込みをした場合、書面により申込みの撤回や契約の解除ができ、業者は損害賠償や違約金を請求できません。

工事完了前なら手付金等の保全（41条）

造成や建築の工事が完了する前に売る場合、業者は保証委託契約などの措置を講じた後でなければ手付金等を受領できません。ただし買主へ所有権移転の登記がされたとき、または受領しようとする額が代金の5%以下かつ政令で定める額以下であるときは、この限りではありません。

★新築の分譲マンションを、建物が建つ前に契約する場合に効いてくる規定です。

★買主も業者なら、これらは働かない

ここが、これらの決まりの性格をよく表しています。

手付の2割上限も、契約不適合責任の2年ルールも、クーリング・オフも、買主が業者なら働きません。

つまりこれらは、知識と情報の差を埋めるために置かれた決まりです。差が無い相手どうしなら要らない、という組み立てになっています。買主として物件を見るとき、自分がどちら側にいるのかを意識しておくと、契約書の読み方が変わります。

分譲住宅と注文住宅は、契約の型が違う

同じ「家を建てて住む」でも、契約の種類が変わります。

「分譲賃貸」の貸主は、業者ではない

物件情報で見かける「分譲賃貸」は、分譲マンションの1室を、買った人が貸しているものです。

ここから2つの帰結が出ます。

1つめは、管理規約に従う必要があること。 建物は区分所有なので、区分所有法^[3]にもとづく管理規約があります。ペット、楽器、フローリングへの変更などの決まりは、貸主個人ではなく管理組合が定めています。貸主が了解しても、規約で禁じられていればできません。

2つめは、貸主が変わりうること。 区分所有者がその部屋を売れば、新しい所有者が貸主になります。借地借家法^[4]により賃借人の地位は保護されるため、契約が当然に終わるわけではありませんが、相手は変わります。

確かめること

この記事で扱っていないもの

• 建築条件付き土地の細かい扱い。売買と請負が組み合わさるため、別に整理が要ります
• 新築住宅の10年の瑕疵担保責任。住宅の品質確保の促進等に関する法律にもとづくもので、宅建業法の2年とは別の制度です
• 分譲マンションの管理組合の運営。総会の決議要件などは区分所有にまとめました
• 価格の妥当性。保護が厚いことと、その値段で買ってよいことは別です。実質利回り計算機や賃貸と購入の比較で、自分の条件から確かめてください