不動産売買契約の全体像 ふどうさんばいばいけいやく

不動産の売買は、申込・契約・決済の3段階で進みます。

段階ごとに「決まること」が違い、「抜けるときの費用」も変わります。全体を先に見ておくと、どの場面で何を確かめればよいかが分かります。

全体の流れ

第1段階：申込

買付証明書に拘束力は無い

購入申込書、買受証明書とも呼ばれます。原則として法的な拘束力はありません。 出した後に撤回しても、それだけで損害賠償の責任を負うことは通常ありません。

売主の側にも、受け取ったから売らなければならない義務は生じません。

とはいえ、書いた条件は交渉の起点になり、そのまま契約書へ流れることが多い。価格・手付金の額・引渡し時期・ローン特約の期限は、出す前に見ておく価値があります。

事前審査を先に通しておく

順序として、事前審査を先に通しておくと交渉が進みやすくなります。売主から見れば、資金の裏づけがある買主のほうが確かだからです。

第2段階：契約

重要事項説明と売買契約書は、別のもの

同じ日に続けて行われることが多いため混同されますが、性質が違います。

重要事項説明は宅地建物取引業法^[2]35条にもとづくもので、説明すべき事項も法律に列挙されています。詳しくは重要事項説明にまとめました。

契約書で、必ず確認する4か所

1つ目と3つ目は日付、2つ目は金額、4つ目は期間です。いずれも契約書に書かれており、契約前に確認できます。

抜ける道は5つある。費用の重さが違う

期限の内か外かで、残る道が変わります。期限を過ぎると、費用の軽い3つが消えます。

手付^[1]については民法557条に定めがあり、実務では契約書に日付で期限を書きます。詳しくは手付金にまとめました。

第3段階：決済と引渡し

この順序に意味があります。 司法書士が書類を確認してから融資が実行されるため、「代金を払ったのに登記が動かない」という事態を防いでいます。登記原因証明情報^[5]を含む書類が揃っていることを、その場で確認します。

仲介手数料の仕組み

諸費用のなかで最も大きいのが仲介手数料です。上限が法律で決まっています。宅地建物取引業法^[2]46条1項が「国土交通大臣の定めるところによる」とし、2項が「前項の額をこえて報酬を受けてはならない」としています。実際の額は国土交通大臣の告示^[4]にあります。

とはいえ、実際には上限どおりで請求されるのが通常です。値引きを求めるかどうかは、その仲介がどれだけ働いたかとの兼ね合いになります。

売る側から見ると、媒介契約の種類でレインズ登録の期限と報告の頻度が変わります。★そこに反する特約は無効です。 詳しくは媒介契約の3種類にまとめました。

内見でできること、できないこと

物件を見る機会は、契約前に限られています。何を見るかを決めておくと、限られた時間が生きます。

最後の1つは見落とされがちですが、管理組合の状態を映す鏡です。掲示板に修繕の議事や督促が貼られていれば、そこから分かることがあります。

一方で、内見では分からないことも多くあります。壁の中、床下、配管の内部、隣人。これらは書面（重要事項説明・付帯設備表・物件状況報告書）で確かめるしかありません。だから書面を読む時間が要ります。

壁の中や床下は、建物状況調査（インスペクション）である程度まで確かめられます。ただし★宅建業法のどの条文も「実施しなければならない」とは書いていません。 媒介契約書に書かれるのは「あっせんの有無」で、紹介が無くても自分で依頼できます。→ 建物状況調査（インスペクション）

★書面にも出てこないものがあります。 過去にその物件で人が亡くなった事実は、国土交通省のガイドラインが「告げなくてもよい場合」を定めていて、そこに当たれば出てきません。ただし、こちらから問えば、経過期間や死因に関わらず告げる必要があるとされています。 詳しくは心理的瑕疵と告知義務にまとめました。

費用は、いつ・いくら出ていくのか

不動産取得税だけは、引渡しの数か月後に来ます。 忘れたころに納税通知書が届くため、諸費用の計算から落ちやすい費目です。

売主が個人か業者かで、保護の厚さが変わる

これは中古住宅を買うときに効いてきます。

条文は宅地建物取引業法^[2]、解釈は国土交通省の解釈・運用の考え方^[3]にあります。詳しくは契約不適合責任にまとめました。

売主が誰かは、重要事項説明で分かります。 個人が売主でも問題があるわけではありませんが、確認できることの範囲が変わります。

引渡しの後に、まだ残っていること

鍵を受け取れば終わり、ではありません。数か月にわたって続きがあります。

売るときのことも、買うときに決まっている

最後に、出口の話を1つだけ。

買った価格と、そのときの取得費^[6]は、売却時の税の計算に使われます。譲渡所得は「収入金額 −（取得費＋譲渡費用）」で計算し、建物部分の取得費は減価償却した分だけ小さくなります。

つまり購入時の契約書は、10年後・20年後に必要になる書類です。売買契約書、仲介手数料の領収書、登記費用の明細。これらを失うと、取得費を証明できず、税が重くなることがあります。