手付金 てつけきん
手付金とは、売買契約のときに買主が売主へ渡す金銭のこと。特約がなければ解約手付とされ、相手が履行に着手するまでは、買主は放棄、売主は倍返しで契約を解除できる。
この記事の要点
- 特約がなければ解約手付とされ、契約から抜ける権利の対価になる
- 抜けられるのは「相手が履行に着手するまで」。日付ではなく行為が基準になる
- 契約書では、争いを避けるために解除の期限を日付で定めるのが通常
- 宅建業者が売主なら、手付は代金の2割を超えられない
- 期限を過ぎると手付放棄では抜けられず、違約金の話になる
手付金とは、売買契約を結ぶときに買主が売主へ渡す金銭です。売買代金の5〜10%程度とされることが多いものの、法律上の決まりはありません。
「頭金」と混同されがちですが、別のものです。頭金は代金のうち自己資金で払う部分、手付金は契約から抜ける権利の対価にあたります。
3つの性質
解約手付
- 相手が履行に着手するまでは、契約を解除できる
- 買主は手付を放棄する
- 売主は手付の倍額を返す
特約がなければ、これと推定される。
証約手付・違約手付
- 証約手付は、契約が成立したことの証
- 違約手付は、約束を破ったときの制裁
- どれにあたるかは契約書の定めによる
実務ではほとんどが解約手付として扱われる。
いつまで抜けられるのか
ここが実務で最も問題になります。
「履行の着手」とは、契約内容の実現に向けた客観的な行為で、外から分かる形のものを指すとされています。売主が引渡しの準備として建物を取り壊した、買主が代金の一部を支払った、といった例が挙げられます。
しかしこの判断は難しく、当事者の見解が割れます。そこで実務では、契約書に期限を日付で定めるのが通常です。
契約日
手付金を支払う。ここから手付解除ができる期間が始まる
手付解除の期限（契約書に日付で明記）ここが分かれ目
この日までなら、買主は手付放棄、売主は倍返しで解除できる
期限を過ぎる
手付解除はできなくなる。抜けるには違約金の話になる
決済・引渡し
手付金は売買代金の一部に充当される
「その期限が具体的に何月何日か」を、重要事項説明の場で確かめておく価値がある。
宅建業者が売主のときの決まり
売主が宅地建物取引業者の場合、買主を保護するための決まりが2つあります。
保全措置が講じられているかどうかは、重要事項説明で説明されます。
ローン特約による白紙解除は、手付解除とは別
契約から抜ける道は、手付解除だけではありません。
手付解除
- 買主の都合で抜ける
- 手付金は返らない（放棄する）
- 期限は契約書で定めた日まで
- 理由は問われない
費用を払って抜ける道。
ローン特約による白紙解除
- 融資が承認されなかった場合に抜ける
- 手付金は全額返るのが通常
- 期限は契約書に定めたローン特約の期限まで
- 金融機関の否決という理由が要る
費用をかけずに抜ける道。ただし条件がある。
個人が売主の場合は、保護が薄くなる
前の節で挙げた「2割の上限」と「保全措置」は、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合の決まりです。
中古住宅の売買では、売主が個人であることが珍しくありません。その場合、これらの決まりは適用されません。手付の額に上限は無く、保全措置の義務もありません。
とはいえ個人が売主なら倒産の心配は薄く、実務上は問題になりにくい面もあります。注意すべきは「業者が売主だと思っていたら個人だった」場合です。登記簿の所有者と、契約書の売主が誰かを確かめておけば分かります。
手付金の額を、どう考えるか
手付が少ない
- 手付解除をするときの負担が軽い
- 契約時に用意する現金が少なくて済む
買主から見た身軽さ。
手付が多い
- 売主から見て、契約の確かさが増す
- 価格や条件の交渉で有利に働くことがある
- 売主が手付解除する場合、倍額を返す必要があり抑止になる
買う意思の強さを示す材料にもなる。
どちらが良いという話ではありません。 手付は「抜ける権利の値段」なので、抜ける可能性をどう見るかで適切な額が変わります。
ローンの審査に不安があるなら、手付を抑えるよりもローン特約の期限を確かめるほうが効きます。融資が通らなかった場合の白紙解除では、手付金は全額返るのが通常です。