契約不適合責任 けいやくふてきごうせきにん
契約不適合責任とは、引き渡された物が契約の内容に適合しない場合に売主が負う責任のこと。買主は修補、代金減額、損害賠償、契約解除を求められる。
この記事の要点
- 2020年4月施行の民法改正で、瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変わった
- 判断の基準は「隠れた欠陥かどうか」ではなく「契約の内容に適合するか」になった
- 買主が使える手段は4つ。追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除
- 不適合を知った時から1年以内に通知しないと、権利を失うのが原則
- 宅建業者が売主なら、引渡しから2年以上の期間を設けることが義務づけられている
契約不適合責任とは、引き渡された物が契約の内容に適合しない場合に、売主が負う責任のことです。
2020年4月施行の民法改正で、それまでの瑕疵担保責任に代わって導入されました。名前が変わっただけではなく、判断の基準そのものが変わっています。
何が変わったのか
瑕疵担保責任（2020年3月まで）
- 「隠れた瑕疵」があるかどうかが基準
- 買主が知りえなかった欠陥に限られた
- 買主が使えるのは、損害賠償と契約解除だけ
- 「隠れていた」の立証が争いになりやすかった
欠陥そのものの性質を問う考え方。
契約不適合責任（2020年4月から）
- 「契約の内容に適合するか」が基準
- 買主が知っていたかは、直接の要件ではない
- 追完請求と代金減額請求が加わり、手段が4つになった
- 契約書に何が書かれていたかが、そのまま基準になる
契約で何を約束したかを問う考え方。
買主が使える4つの手段
追完請求民法562条
修補（直すこと）、代替物の引渡し、不足分の引渡しを求める。まずはこれが基本になる
代金減額請求民法563条
追完を求めても応じない場合などに、不適合の程度に応じて代金を減らすよう求める
損害賠償請求民法564条
不適合によって生じた損害の賠償を求める。売主に帰責事由が必要とされる
契約の解除民法564条
契約そのものを解消する。ただし不適合が軽微な場合は認められない
順序が決まっているわけではないが、実務では追完請求から入るのが通常。条文は民法にある。
不動産の場合、代替物の引渡しは事実上できません。同じ物件は二つとないためです。したがって実際に問題になるのは、修補・代金減額・損害賠償の3つになります。
条文は民法[1]の562条以下にあります。
期間の制限
ここは見落とされやすく、しかも権利そのものを失う部分です。
特約でどこまで変えられるか
民法の規定は、当事者の合意で変えられます（任意規定）。実務ではこれが大きく効いてきます。
個人が売主のとき
- 責任を負う期間を「引渡しから3か月」などに短縮できる
- 責任を負わない（免責）とする特約も可能
- 中古住宅では、こうした特約が置かれることが多い
ただし売主が知りながら告げなかった事実は、免責の特約があっても責任を免れない。
宅建業者が売主のとき
- 引渡しの日から2年以上の期間を定める必要がある
- これより買主に不利な特約は無効になる
- 無効になった場合、民法の原則（知った時から1年）に戻る
宅地建物取引業法40条による。
三為契約のように中間業者が売主になる場合、責任を負うのは登記簿上の所有者ではなくその業者です。詳しくは三為契約にまとめました。
何が「不適合」にあたるのか
条文は「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない」と定めています。不動産では次のように現れます。
物理的なもの
- 雨漏り、シロアリの被害
- 給排水管の詰まり・漏水
- 建物の傾き、基礎のひび割れ
- 土壌の汚染、地中の埋設物
引渡し後に発覚することが多い。
物理的でないもの
- 面積が契約より狭い（数量の不適合）
- 前提とされた用途に使えない（法令上の制限）
- 心理的な要因（過去の事件・事故など）
- 近隣の環境に関するもの
契約書と重要事項説明の記載が、そのまま基準になる。
契約前に確認すること
3つ目がとくに重要です。契約不適合責任は「約束と違うか」を問う制度なので、何を約束したかを書いた書面が判断の中心になります。付帯設備表に「給湯器：故障あり」と書かれていれば、引渡し後にそれを理由に責任を問うことは難しくなります。