建物状況調査（インスペクション） たてものじょうきょうちょうさ
宅建業法は3か所で建物状況調査に触れているが、どこにも「実施しなければならない」とは書いていない。あっせんの有無と、実施の有無の説明が義務である。
この記事の要点
- 条文は3か所にあるが、どこにも「実施しなければならない」と書いていない
- 重要事項説明の対象になるのは、実施後1年（鉄筋コンクリート造等の共同住宅等は2年）以内のもの
- 実施できるのは、建築士であり、かつ大臣が定める講習を修了した者
- 書類の保存状況として、確認済証・検査済証を含む6つが挙げられている
- 昭和56年5月31日以前に着手した住宅は、耐震関係の書類も対象になる
目次（6項目）
建物状況調査とは、中古住宅を売買するときに、建築士が建物の状態を目で見て確かめる調査のことです。インスペクションとも呼ばれます。
見るのは、構造耐力上主要な部分（柱・梁・基礎など建物を支える部分）と、雨水の浸入を防止する部分（屋根・外壁など）です。
★宅建業法が3か所でこの調査に触れていますが、どこにも「実施しなければならない」とは書いていません。 そこが要点です。
条文は3か所にある
媒介契約あっせん
調査を実施する者のあっせんに関する事項を、書面に記載する（34条の2第1項4号）
（実施するなら、ここで実施）
★条文は実施を義務づけていない
重要事項説明説明
実施の有無と、実施している場合の結果の概要。書類の保存の状況（35条1項6号の2）
契約・37条書面記載
建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、当事者の双方が確認した事項（37条1項2号の2）
★4つのうち、義務になっているのは1つ目・3つ目・4つ目です。
条文は宅地建物取引業法[1]にあります。
★★どの条文も「実施しなければならない」とは書いていません。
義務になっているのは、あっせんするかどうかを書くことと、実施しているかどうかを説明することまでです。
有効期間は1年。ただし鉄筋コンクリート造等の共同住宅等は2年
その期間を定めているのが、施行規則[2]16条の2の2です。
原則
- 実施後 1年
- 木造の戸建てなどはここに入る
- 1年を過ぎた調査は、対象から外れる
説明されないだけで、調査自体が無効になるわけではない。
鉄筋コンクリート造等の共同住宅等
- ★実施後 2年
- 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造
- 共同住宅等の定義は品確法施行規則1条4号
マンションの多くはこちらに当たる。
★「1年以内」とだけ書いた説明を見かけますが、条文は2つに分けています。
★期間を過ぎていれば、説明の対象から外れます。 「説明が無かった」＝「調査していない」とは限りません。
実施できるのは、建築士かつ講習修了者
★建築士であるだけでは足りません。 講習の修了が要ります。
そして「大臣が定める基準に従って行う」とされているので、調査の範囲と方法は、実施者ごとに勝手に決まるものではありません。
「書類の保存の状況」は、6つある
★あるかどうかの説明であって、内容の説明ではありません。「無い」と説明されることもあります。
検査済証が無いと、増築や用途変更のときに詰まります。→ 建築確認と検査済証
★6つ目の「昭和56年5月31日以前」は、旧耐震かどうかの線です。 この日付は、住宅ローン控除や不動産取得税の要件でも出てきます。
調査の結果と、売主の責任は別
何が確定して、何が確定しないか
確定すること
37条書面に「双方が確認した事項」として残る
- 37条1項2号の2による記載
- 後の争いで、前提として扱われる
- 何を確認したかが書面で残る
「言った・言わない」を減らす働きがある。
確定しないこと
隠れた欠陥が無いことまでは示さない
- 非破壊で、目視等により確認できる範囲の調査である
- 壁の中、床下、配管の内部には限界がある
- ★契約不適合責任は、別の制度として残る
調査を受けたことは、責任の免除ではない。
★調査の結果と、売主が負う責任は別の制度です。
売主の責任の範囲は契約不適合責任にまとめました。民法566条の1年の通知期間も、そちらにあります。
買う側が確かめる順序
★2つ目と3つ目は、重要事項説明の場で初めて聞くと判断の時間がありません。先に聞いてください。
重要事項説明そのものの位置づけは重要事項説明にまとめました。契約を締結するまでの間に行うものですが、実務では契約の直前です。