中間省略登記 ちゅうかんしょうりゃくとうき

不動産の売買で A→B→C と転売が起きたとき、B名義の登記を省いて A から C へ直接登記することを中間省略登記といいます。

かつては広く行われていました。いまは通りません。何が変わったのかを見ていきます。

何を「省略」していたのか

所有権は A→B、B→C と2回移っています。本来なら登記も2回動きます。

省略の目的は税でした。 登記の名義人になると登録免許税がかかり、不動産を取得したことで不動産取得税もかかります。転売を業とする会社にとって、この2つを省けるかどうかは利益を左右します。

なぜ問題になったのか

2005年3月に何が変わったのか

決着をつけたのは判例ではなく、手続の変更でした。

要点は登記原因証明情報^[1]です。登記を申請するとき、「なぜその登記をするのか」を示す書面を出さなければならなくなりました。

A→C の移転登記を申請するには、A から C へ所有権が移った事実を示す必要があります。しかし実際には A→B→C と移っている。事実に反する書面を作るわけにはいきません。

禁止されたのではなく、手続として組めなくなった。 これが正確な言い方です。

代わりに何が使われているか

税の負担を避けたいという事情は、法改正で消えたわけではありません。そこで、所有権をそもそも中間業者に移さない方法が使われるようになりました。

この方法は民法537条の第三者のためにする契約^[2]を使うもので、実務では三為契約と呼ばれます。「新・中間省略登記」という呼び方もされますが、省略しているわけではない点で、名前は正確ではありません。

2007年1月12日の法務省民事局通知により、この形での登記の取扱いが示されました。経緯は不動産適正取引推進機構の解説^[3]にまとめられています。

いまも残っている3つの誤解

この話題は、制度が変わった前後の情報が混ざったまま流通しています。よく見かける言い方を3つ取り上げます。

誤解1「中間省略登記は脱税だった」

違います。登録免許税も不動産取得税も、登記の名義人になった者に課される税です。名義人にならなければ課税要件を満たしません。要件を満たしていない者に課税されないことは、脱税ではありません。

問題視されたのは税ではなく、登記が実体を映さなくなることでした。ここを取り違えると、いま行われている三為契約まで「税逃れ」と誤って理解することになります。

誤解2「新・中間省略登記も、いつか禁止される」

その見込みを示す動きは、いまのところ確認できません。

省略ではないためです。所有権が A から C へ1回だけ移るなら、登記も1回でよい。登記は実体を映しています。制度の目的に反していないものを、禁止する理由が見当たりません。

誤解3「買主には関係のない話」

売主が誰かは、買主にとって関係のある話です。

引渡し後に不具合が見つかったとき、責任を追及する相手は契約の相手方です。所有者ではありません。相手が資本の小さい会社であれば、契約書に責任が書かれていても、実際に直してもらえるかは別の問題になります。

売る側から見ると、どういう仕組みなのか

買主として理解しておくと、価格の見方が変わる部分があります。

数十万から百万円台の差が生じます。転売を業とする会社にとって、この差は利益率をそのまま左右します。

だからこの手法が使われている、という理解でよいと思います。裏があるわけではありません。ただし、省けた費用が買主に還元されるという保証もありません。省けたぶんは、業者の利益になります。

買主として、何を見ればよいか